路線価 (2023) 高知県香美市土佐山田町西本町5-138-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 香美市高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
価格時点	2023 年
駅名	山田西町駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	620万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	620万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円／坪 1平米 5万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、香美市の中心市街地の周辺部の中位な一般住宅地域一円。香美市土佐山田町中心街西側に位置し、生活利便施設に近く、地域内に店舗も点在するなど混在を有する住宅地域。典型的な需要者は自己の居住目的に取得する中位の利便性重視の一般所得者層。周辺ミニ分譲地の需要が堅調であり近隣地域の需要も安定的ではあるが空き家解消余力はない。更地は規模が分散的であり６００万程度、坪単価で１８万円／坪弱程度が中心。 (2) 同一需給圏は、香美市中心市街地に存する住宅地域一帯である。主たる需要者は、周辺の自己居住目的の個人取得者である。近隣地域はＪＲ山田西町駅徒歩圏内の小規模住宅が多い既成住宅地域である。周辺には小売り店舗、大型店舗も見られる住商混在地としての様相がある。しかし、北方の県道沿いに新規宅地供給がみられ、標準地の需要は総じてやや下落傾向で推移している。当該地域の中心価格帯は、坪当たり１８万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅は見られるが、地域内の街路条件、画地条件等では投資採算に見合った共同住宅を建てることが困難なことや、需要者の視点が居住の利便性であることから収益価格が規範となっていないため試算しなかった。一方で、比準価格は、競合関係が強い近年の事例を採用し、補修正及び要因比較も妥当でありその精度及び規範性は高い。よって、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は少なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、市場の価格形成要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山田西町駅　東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香美市高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
標準地の範囲
東	90 m
西	25 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	8 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	香美市中心市街地の西側に中小規模一般住宅等が建ち並ぶなかに店舗も点在する地域
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東方で都市計画道路が整備中であるが、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (2)地域内に特別の変動要因はない。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,193 円 1平米 5万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,193円 1平米 5万3,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少から需要は縮小しているが、震災の浸水懸念から非浸水地域の需要は堅調に推移している。コロナ禍の影響は地価に顕現していない。 (2)ロシアによるウクライナ侵攻、米国の金利上昇等による過度円安傾向等、景気の先行き不透明感は継続している。
地域要因
(1)特筆すべき変動は認められない。 (2)特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＥＫ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	香美市
地域	高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,954 円／平米 17万8,372 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＥＫ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	香美市
地域	高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万463 円／平米 19万9,891 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,291 円／平米 19万2,710 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,923 円／平米 17万8,269 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＡＩ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	香美市
地域	高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,090 円／平米 16万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,795 円／平米 16万1,316 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,680 円／平米 17万7,466 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＥＫ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	香美市
地域	高知県香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,433 円／平米 17万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,535 円／平米 18万6,905 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,843 円／平米 17万8,005 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情