路線価 (2023) 高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲1784-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高岡郡越知町高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
価格時点	2023 年
駅名	西佐川駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	559万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	557万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円／坪 1平米 2万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は越知町～佐川町にかけての住宅地域全域である。特に越知町中心部、国道南側背後に位置する住宅地との価格牽連性が高い。需要の中心は当町在住の一次取得者が典型的で周辺町村からの流入は少ない。当該地域は国道背後における旧来からの住宅地域であるが、中心部や商業施設にも近接しており、少子高齢化から需要が減退する中、供給が限定的であることから需給は低いながらも比較的安定的で、中心価格は概ね２万円／㎡半ばに収束すると見られる。 (2) 同一需給圏は町内住宅地域一円であると判断した。特に町中心部及びその周辺に代替性が高い。地域は町中心部に近い国道南側背後にある既成の戸建住宅地域で、町役場及び商業施設に近いため居住の利便性は比較的良好である。人口減少及び少子高齢化により土地需要は弱含みで推移している。典型的需要者は地縁性を有する個人が中心で、他地域からの転入は殆ど認められない。事例が少ないため中心価格帯の把握が困難であるが、坪あたり８万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場内では基本的に建物は自己使用によることが支配的で貸家への選好性が低いため、元本に見合うだけの賃料を獲得する市場基盤が脆弱で、投資の観点より収益還元法は適用しなかった。他方、比準価格は取引が少ない市場との関連から事例を広範にわたって収集せざるを得なかったが、代替・競争関係に立つ有用な事例を採用することができ実証的な価格が得られた。本件では比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とする地域で、自用の宅地取得を目的とする取引が中心である。人口減少及び少子高齢化より賃貸需要は低く投資採算性の観点から有効な賃貸住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は代替競争関係を有する事例との要因比較を適切に行い、十分に説得力を有する試算価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西佐川駅北西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高岡郡越知町高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	115 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	当町中心部における国道南側背後の既成住宅地域
街路	３．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町中心部のうち国道南側背後における住宅地域で短期的には現状を維持するものと予測するが、人口減や高齢化等の社会的構造の悪化とともに、中長期的には衰退を基調として推移するものと予測する。 (2)町中心部周辺の既成住宅地域である。地域に変動はなく、人口減少及び少子高齢化により地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、一次産業の不振や少子高齢化等の影響が強く、地域経済は依然として軟調な状態が進捗している。 (2)人口減少、少子高齢化等により、不動産需要は弱含みである。建築費高騰による不動産需要への影響は不透明。
地域要因
(1)過疎化や高齢化の進捗等に問題を抱えているが、既成住宅地域としての地域要因は概ね成熟した状態にあり、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)居住の利便性が比較的良好な旧来からの住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,088 円／平米 3万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,339 円／平米 6万629 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,577 円／平米 8万4,558 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,074 円／平米 7万9,589 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,341 円／平米 8万3,777 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,169 円／平米 9万3,127 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,227 円／平米 8万6,706 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,243 円／平米 8万3,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,602 円／平米 9万4,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,345 円／平米 9万3,709 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,040 円／平米 8万2,782 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情