路線価 (2023) 高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲1496-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高岡郡越知町高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
価格時点	2023 年
駅名	西佐川駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	456万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	456万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は越知町～佐川町にかけての商業地域全域で、特に越知町内の商業地との価格牽連性が強い。需要者は同圏域に地縁的選好性を有する地元出身者が典型的である。近隣地域はかつての中心商店街であるが、現在は重心部が現国道沿いに移転したほか、佐川町や高知市への顧客流出等の影響により需要は弱い。但し、住宅地としては利便性が優れ背後における住宅地との相関から地価は比較的安定している。中心価格帯は３万円／㎡半ばに収束すると見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は、越知町～佐川町の商業地域全域であると判断した。典型的需要者は、同圏域に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心である。近隣地域は越知町中心部の旧来からの中心商店街であるが、現在の国道沿いに店舗等の移転が進み、また、高知市や隣接の佐川町の大型店舗等への顧客流出により商況が低下している。取引事例が少ないため、中心価格帯の把握が困難であるが、坪あたり１２万円前後に収束すると推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場内では基本的に併用住宅のような自己使用目的の取引が中心的で、貸家需要は弱い。また大手アウトドアメーカーによるキャンプ施設の影響も限定的で、現時点では収益価格の試算が馴染まない市場特性を形成している。他方、比準価格は実際の市場において成立した代替・競争等の関係に立つ取引事例を基に試算されており、説得力を有する価格と認められる。よって本件では比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は取引が少ないため時点が古いものも含めて収集せざるを得なかったが、周辺地域における代替競争関係を有する事例を採用し要因比較を適切に行い十分に説得力を有する比準価格が得られた。収益価格は、地域の市況が低下していることから賃貸需要が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、投資採算性の観点から収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西佐川駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高岡郡越知町高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
標準地の範囲
東	75 m
西	55 m
南	90 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	当町中心部における旧国道沿いの商店街
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道沿いに店舗や金融機関等が建ち並ぶ当町中心部の商業地域である。但し、人口減や高齢化等の社会的構造の悪化によって商況は衰退傾向にあり、商況は今後も衰退傾向を基調として推移するものと予測する。 (2)町中心部の旧国道沿いに小売店舗等が建つ近隣商業地域であり、人口減少等を要因とする商況の低下に伴い土地需要の低迷が継続している。地域に変動はなく、当面の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ１階店舗、２階住宅
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、一次産業の不振や少子高齢化等の影響が強く、地域経済は依然として軟調な状態が進捗している。 (2)人口減少、少子高齢化等により、不動産需要は弱含みである。建築費高騰による不動産需要への影響は不透明。
地域要因
(1)人口減や高齢化等の影響によって商況は減退傾向が進捗しているものの、それ以外の地域要因に大きな変動は認められない。 (2)人口減少等を要因とする商況の低下に伴い土地需要は減退している。地域に変動は認められない。
個別的要因	(1)変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＦＳ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡佐川町
地域	高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,921 円／平米 12万2,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,589 円／平米 12万963 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,323 円／平米 11万166 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,481 円／平米 12万606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万744 円／平米 13万4,700 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,558 円／平米 11万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,220 円／平米 8万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,784 円／平米 8万8,548 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,966 円／平米 11万5,598 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＫＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡越知町
地域	高知県高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,033 円／平米 7万2,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,455 円／平米 11万3,908 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,455 円／平米 11万3,908 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情