路線価 (2023) 高知県高岡郡四万十町本町457-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	高知県 高岡郡四万十町高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
価格時点	2023 年
駅名	窪川駅 から 570m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	633万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	633万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円／坪 1平米 3万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧窪川町内の商業地域一円であり、特に中心部の商業地域につき代替性が高い。地域は小売店舗、銀行等が見られる町中心部の旧来からの商業地域であるが、空店舗も目立つ。商業形態の変容により、量販店等への顧客の流出が見られ、人口減少、少子高齢化等の影響もあり、商況は低迷しており、地域は衰退傾向である。需要者は四万十町に地縁的選好性を有する個人事業主が中心であり、土地は坪当たり１０万円前後の価格帯が中心である。 (2) 同一需給圏は、四万十町内の商業地が存する圏域であり、特に中心市街地に位置する近隣商業地との価格牽連性が強い。近隣地域は各種店舗等が混在する古くからの商業地域となっているが、地元経済の低迷、郊外型店舗等への顧客流出等により、閉鎖店舗も一部見られ、商況は低位で地価も下落傾向が継続している。主たる需要者は地縁性を有する個人事業者が中心となっており、当該地域の中心価格帯は坪９万円から坪１１万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己業務の使用を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であることから、元本と果実の関連性が薄く、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、十分に説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は少なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。
交通
交通施設	窪川駅南西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、銀行、病院等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高岡郡四万十町高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
標準地の範囲
東	110 m
西	45 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	町中心部に位置する旧来からの商業地域
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部に位置する旧来からの商業地域であり、人口減少、少子高齢化など構造的な要因に加え、商業形態の変容による量販店等への顧客の流出等により、商況は低迷しており、需要は弱含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は、各種店舗等が混在する既成商業地域としてほぼ成熟しているが、閉鎖店舗等が見られる等、商業地域としてやや衰退傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四万十町は人口減少や少子高齢化など構造的な要因の影響もあり、不動産需要は全体的には弱含みである。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は希薄化しつつあり、経済情勢は持ち直しの動きも見られ、不動産市場は徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)町中心部の旧来からの商業地域であり、特段の変動要因はないが、商業形態の変容や人口減少等により、商況は低迷しており、地域は衰退傾向である。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、商業地域としての位置付けは低下しつつあり、衰退傾向も見られる。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡四万十町
地域	高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,492 円／平米 8万4,277 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,811 円／平米 9万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	3万733 円／平米 10万1,603 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡四万十町
地域	高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,421 円／平米 9万3,960 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,402 円／平米 12万3,651 円／坪
標準価格 平米 坪	3万860 円／平米 10万2,023 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１ＢＵ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡四万十町
地域	高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,557 円／平米 11万939 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,514 円／平米 10万7,491 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,514 円／平米 10万7,491 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１ＬＭ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	高知県
市区町村	高岡郡四万十町
地域	高知県高岡郡四万十町本町４５７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,634 円／平米 12万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,730 円／平米 12万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	3万876 円／平米 10万2,076 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情