路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区清滝3-12-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
価格時点	2023 年
駅名	門司港駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	596万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	590万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、門司港地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で圏外からの流入は少ない。近隣地域周辺は駅から比較的近いが、傾斜地勢で古い建物が多く旧態依然とした感がある。よって、中古物件の取引が中心で需要は相対的に弱く取引も少ないため、地価は下落傾向に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、門司区内の門司港駅周辺の既成住宅地域を中心とする住宅地域一円と判定した。需要者は北九州市内に勤務地を有する一次取得者層が大半である。土砂災害警戒区域内の傾斜地勢で生活利便性も劣る住宅地域であり、門司区内における大里地区を中心とした平地志向が強まるなかで、傾斜地勢の土地需要は減退基調にある。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地のみの取引で５００万円～６００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、門司港駅徒歩圏域に位置する傾斜地勢の既成住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引が中心で画地規模的にも賃貸用共同住宅の新規立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、門司港駅等を最寄り駅とする類似の取引事例と比準して試算した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、代表標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、門司区内の標準地と類似した実際の取引事例から比準したもので市場性を表す実証的な価格で、証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	門司港駅　南方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。駅から比較的近いが傾斜地勢で旧態依然とした感があり需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)門司港地区の傾斜地勢に小規模住宅が建つ既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状の住宅地域として推移すると予測。平坦部と比較し需要は弱く地価は弱含みの状態で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)門司区では人口減少及び高齢化が進んでいるが大里地区等の平坦部では住宅地需要は底堅い。一方、傾斜地や郊外の需要は弱く二極化が拡大している。 (2)門司区内の人口は減少・高齢化が続く。経済活動は、持ち直しの動きが見られるが、物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)傾斜地勢の土砂災害警戒区域内の既成住宅地域で、門司港駅まで徒歩圏域にあるものの古い建物が多く旧態依然とした感があり需要は相対的に弱い。 (2)近隣地域は、門司港地区の傾斜地勢の土砂災害警戒区域内の住宅地であり、自然災害への関心の高まりから市場動向に注視を要する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,230 円／平米 18万5,896 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,050 円／平米 21万5,055 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,796 円／平米 15万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,680 円／平米 16万4,242 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,233 円／平米 16万2,764 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,891 円／平米 16万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,713 円／平米 19万4,105 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,223 円／平米 20万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,238 円／平米 17万2,699 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万505 円／平米 20万30 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,666 円／平米 20万7,174 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,837 円／平米 17万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情