路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区黄金町31-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円／坪 1平米 7万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区及び小倉北区に通勤する門司区居住者がほとんどを占める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。需給動向は、根強い需要が存する。近隣地域は住環境が良く共同住宅もみられる住宅地域で、地価は安定的に推移している。土地のみで１，０００～２，０００万円程度が需要の中心となっており、土地・建物で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は門司駅を最寄駅とする住宅地域一円であり、主たる市場参加者は門司区在住または門司区に地縁を有するエンドユーザーである。最も人気が集中する高田、柳原町周辺の外縁部で、地勢に起伏があるものの、利便性は比較的良好である事から、住宅需要は安定している。既に戸建住宅のほか中低層の共同住宅が建ち混んでおり、供給量が限られる傾向がみられ、取引価格帯は土地価格は総額１，６００万円を中心に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記のとおり各試算価格が求められた。本件の主たる需要者は自己の居住用建物の敷地を購入するエンドユーザーである。収益目的で新たに土地を取得する例は少なく、市場においては不動産相場が重要な判断基準となることから、実証性を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を斟酌して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	門司駅　北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにマンションも多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	16 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	門司駅徒歩圏の既成住宅地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は門司駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後、特に大きな地域要因の変動はなく概ね現状のまま推移していくものと予測される。門司駅徒歩圏域の平坦地の需要は根強い。 (2)既存の住宅地域として熟成しており、土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因は無いが、大里地区を中心とする土地需要の影響が拡張傾向にあり地価は緩やかな上昇基調にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万5,884 円 1平米 7万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北九州市の経済は、緩やかに回復している。住宅投資は横ばい圏内の動きとなっている。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)門司区の人口は減少しており、高齢化も進んでいるが、近隣地域は、良好な住環境を維持しており、安定的に推移している。 (2)土地利用に影響を及ぼす変動要因は無く現状を維持すると予測する。但し起伏地勢であり市場競争力は相対的に劣位。
個別的要因	(1)対象標準地に影響を与えるような、個別的要因の変動は、認められない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,828 円／平米 26万605 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,828 円／平米 26万605 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,510 円／平米 25万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,682 円／平米 19万7,309 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,647 円／平米 25万89 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,191 円／平米 25万5,193 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万744 円／平米 30万 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,630 円／平米 29万3,011 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,406 円／平米 25万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町３１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,706 円／平米 22万3,836 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,180 円／平米 22万5,403 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,470 円／平米 24万2,892 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情