路線価 (2023) 宮城県亘理郡山元町山寺字山下64 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 亘理郡山元町宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
価格時点	2023 年
駅名	山下駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	721万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	721万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山元町及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者の中心は地縁関係を持つ事業者のほか住宅用地を求める個人等である。未だ金融機関等が営業を継続し、かつて中心商店街であった面影を残しているが、商況は低迷。一方、ＪＲ駅周辺で立地条件の良い住宅用地不足から、当該地域での住宅用地への転用が見られ、価格は安定的に推移している。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、主に山元町内の商業地域、商住混在地域及び住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する法人事業者及び個人が中心となる。商況の低迷により用地取得を伴う出店需要は顕在化しておらず、物件不足の状況が続いているつばめの杜地区の受け皿としての住宅地需要が地価を下支えする。旧街道沿いの立地により短冊状の画地が多く、規模や形状等が様々であるため、需要の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 個人営業が中心の既存商業地域で、自己所有の店舗等が中心であり、近隣地域及び周辺に賃貸用の店舗・事務所等は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、広域的に代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から地域特性等を検討して求められた中心的需要者による市場実勢を的確に反映している比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用建物が中心の旧来からの商業地域であり、貸店舗等の収益物件は少数で賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山下駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	181.8 坪 (601 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、一般住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亘理郡山元町宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	160 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗・銀行等のほかに住宅が多く混在する旧街道沿いに形成された旧来からの商業地域
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧街道沿いに形成された既存商業地域で、ＪＲ山下駅前の新市街地に商業施設が集積している影響等から、新たな業務用地の需要は減少しているが、住宅地価格が底支えとなり、地価は暫く安定基調が続くものと予測する。 (2)旧来からの中心商店街であるが、繁華性に乏しく商業地域としての地域性格は弱まっており、住宅等の他用途の需要が地価を下支えする。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるなか、個人消費に持ち直しの動きが見られ、競争力の高いエリアでの用地需要は概ね安定的に推移している。 (2)旧来からの中心商店街であるが、繁華性に乏しく緩やかに住商混在地域への移行が進みつつある。
地域要因
(1)従来は町の中心商業地域であったが、新ＪＲ駅周辺に商業施設が集積、需要は住宅用地が中心で業務用地は限定的、地価は概ね横這いを維持している。 (2)間口の狭い画地が多いため、駐車スペースの確保等、今日の自動車事情と相容れず、店舗出店の適地は限られている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	亘理郡山元町
地域	宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万746 円／平米 3万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,783 円／平米 3万8,955 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,783 円／平米 3万8,955 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	亘理郡山元町
地域	宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,312 円／平米 2万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,815 円／平米 3万9,060 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,056 円／平米 3万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	亘理郡山元町
地域	宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,764 円／平米 2万8,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,456 円／平米 3万7,874 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,046 円／平米 3万9,824 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314000 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	亘理郡亘理町
地域	宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,003 円／平米 3万6,376 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,069 円／平米 3万6,594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,915 円／平米 3万9,391 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	亘理郡亘理町
地域	宮城県亘理郡山元町山寺字山下６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,784 円／平米 4万2,264 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,784 円／平米 4万2,264 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,198 円／平米 4万327 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情