路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区東本町1-2-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
価格時点	2023 年
駅名	門司港駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万428 円／坪 1平米 6万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、門司区内の混在住宅地域とその周辺地域であるが、特に門司港地区の混在住宅地域と価格牽連性は強い。圏域内の主な需要者は門司区内に地縁のある個人が大半を占め、他区からの流入は少ない。圏域内の需給動向については、門司港駅から徒歩圏内で利便性に優る混在住宅地域であり、一定の需要はあるが、門司地区に比べ門司港地区の取引は少ない。圏域内での中心となる価格帯については、標準的な規模の土地で１３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、門司区内の混在住宅地域一円と判定した。需要者の中心は不動産業者、地縁のある個人、北九州市内に通勤する一次取得者である。需給動向としては、ＪＲ門司港駅への接近性が良好で生活利便性も相対的に良い平坦地であり、共同住宅も散見される。近隣のアーケード街等は空き店舗が増えており、商業地としての需要よりも、今後は共同住宅地としての需要が見込まれるエリアである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も見られるが、現況下では空店舗、空事務所も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、収益価格は、総じて弱い賃貸需要から元本に見合う賃料を収受できず、若干低位に求められ、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に乏しい。よって、本件では比準価格を重視し収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	ＪＲ門司駅　　　　　北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	一般住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣商業地域から住宅地域への移行の進行する混在住宅地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅や共同住宅、併用住宅の混在する地域で、用途的には、商業用途から住宅用途へ移行が進むと予測する。地価水準は、人口減、老齢化等の問題もあるが、マンション需要も強い地域で、やや上昇傾向。 (2)鉄道駅徒歩圏内に一般住宅や共同住宅、併用住宅の混在する地域で特段の変動要因はなく、地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。生活利便性が良好な地域であり、地価水準は緩やかな上昇基調と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	一般住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。 (2)門司区内の人口は減少・高齢化が続く。経済活動は、持ち直しの動きが見られるが、物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)近隣的な商業地域から混在的な住宅地域へと移行した地域である。門司港地区内でも平坦地で、利便性の高い当該地域の需要及び地価は安定的に推移。 (2)近隣地域は、鉄道駅も近い一般住宅や共同住宅、併用住宅の混在する地域である。平坦で生活利便性も良好であることから需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,230 円／平米 18万5,896 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,436 円／平米 20万3,107 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,203 円／平米 21万8,867 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	関門景観形成地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,682 円／平米 19万7,309 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,647 円／平米 25万89 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,914 円／平米 23万1,136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,960 円／平米 19万1,616 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,960 円／平米 19万1,616 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,541 円／平米 23万9,821 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,514 円／平米 20万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,363 円／平米 27万2,292 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,439 円／平米 23万9,483 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区東本町１丁目２番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,404 円／平米 27万9,040 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,910 円／平米 28万712 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,771 円／平米 24万3,887 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情