路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区栄町5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区栄町５番
価格時点	2023 年
駅名	門司港駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円／坪 1平米 13万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は門司区を中心に北九州市内の商業地域に及ぶ。主たる需要者は、当該圏域に地縁のある自営業者及び地場法人と考えられる。当該近隣地域は門司港地区の中心的商業地域である。郊外型店舗との競合等によってテナント需要は減退しているものの、門司港駅に近く希少性があり観光客の回遊も期待されることから、地価水準は底を打ち横ばい傾向で推移している。取引ごとの画地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (2) 同一需給圏は、北九州市内商業地域一円で、主たる需要者は地縁を有する個人事業主及び法人が中心である。背後の住宅地の人口の減少、高齢化の進行に伴い、近隣地域においては、休業を含む空き店舗も増加しており、繁華性も劣り空室状況の大幅な改善は見られず、商業地の需要は乏しいが、門司港駅から徒歩圏内という立地にあり、希少性はある。取引の中心となる価格帯は、業種業態により取引価格は一様ではないため、明確に把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗ビルの建ち並ぶ商業地域であり、比準価格及び収益価格を試算したが、店舗需要の減退により元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって規範性のある事例に基づき求められた比準価格が相対的に説得力を有すると判断した。価格の最終決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことからやや低位に求められた。よって、本件においては、規範性の高い比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	門司港駅　南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区栄町５番
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特段の変動はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。地価は底打ち感が見られ、当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)門司港駅徒歩圏に店舗等が建つ商業地域で、地域要因に特段の変動はない。観光客減少、高齢化に伴う背後人口等の減少が見られるもの、立地の希少性等もあり、地価水準は、当面、横ばいから上昇基調で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。門司港周辺の商業地需要は外国人観光客の減少により先行き不透明感が残る。 (2)経済活動は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。また、インバウンドの回復には時間を要す見込。
地域要因
(1)この一年間に特段の環境変化は認められない。平日の観光客が減少するなか商況は厳しいが、立地から一定の需要は見込まれ地価は横ばいで推移。 (2)門司港駅近くの商業地域であるが、インバウンドの減少等による回遊性の低下等の影響があるもの、飲食店の新規出店も商店街で見られた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区栄町５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,811 円／平米 37万9,565 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,230 円／平米 41万704 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,498 円／平米 48万4,322 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市門司区栄町５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,080 円／平米 42万126 円／坪
推定価格 平米 坪	13万765 円／平米 43万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,647 円／平米 45万5,061 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市門司区栄町５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,438 円／平米 43万7,840 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,438 円／平米 43万7,840 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,377 円／平米 48万616 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	448 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市門司区栄町５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,525 円／平米 53万4,002 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,293 円／平米 56万9,601 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,273 円／平米 47万355 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情