路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区黄金町4-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (608 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,360 円 1平米 9万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,870万 円 (608 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、門司区及び隣接区内の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産開発を主目的とする不動産開発事業者等と考えられる。需要については、最寄り駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域という条件から、マンション適地としての需要も高まっている。価格水準については、最寄り駅への接近性をはじめ、商業地としての条件が良好であることから比較的需要は高いが、取引される価格にバラツキが大きく、その水準を把握するのは、困難な状況である。 (2) 同一需給圏は門司区及び周辺区の路線商業地域並びにその背後地にも及ぶ。主な需要者は沿道型店舗等を営む法人や事業者等であるが開発業者の参入も考えられる。事業用地に対する需要は低調であったが、共同住宅への転用も期待されることから需要の復調が見込まれ、地価は横ばい傾向にある。圏域における取引は、画地規模もまちまちで、取引価格にもばらつきがあり、取引における中心価格帯は指摘しづらい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見合った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。代表標準地との検討を踏まえ、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は路線商業地域であるが、当該地域の出店形態は自用物件が主体で賃貸借は少なく、不動産価格の形成基盤が不動産賃貸収入に基づく収益性と必ずしも連動しない市場特性が見られる。よって、本件では、現実の市場の実態を反映した比準価格に重きをおき、収益価格を比較考量して調整することが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門司駅　北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	183.9 坪 (608 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、最寄り駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域である。不動産取引は、最寄り駅に近いこともあり、比較的堅調である。当該地域の地価についても安定しており、しばらくはこの傾向が続くと推測される。 (2)店舗、事業所、住宅等が混在する路線商業地域であり当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。国道沿いで一定の需要は見込まれ、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 31万8,368円 1平米 9万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 31万8,368円 1平米 9万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)門司区内の人口は減少傾向が続いている。景気はやや減速傾向にあるが、不動産取引はやや持ち直しの傾向が見らる。 (2)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。商業中心は小倉北区に移行しており、門司区の商業繁華性は衰退傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域は、交通量の多い国道沿いの商業地域である。当該地域は最寄駅からも近いため、不動産需要は比較的高く、不動産価格も安定している。 (2)この一年間に特段の環境変化は認められない。背後人口は減少傾向が続いているものの、幹線道路沿いの立地により安定した需要が認められる。
個別的要因	(1)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,347 円／平米 23万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,317 円／平米 29万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,614 円／平米 32万2,712 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,016 円／平米 20万5,025 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,096 円／平米 31万1,081 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,119 円／平米 32万4,381 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,059 円／平米 23万4,921 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,968 円／平米 32万576 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,947 円／平米 32万3,813 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,948 円／平米 27万920 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,451 円／平米 32万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,662 円／平米 32万6,177 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情