路線価 (2023) 福岡県北九州市門司区松原1-6473外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市門司区福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
価格時点	2023 年
駅名	門司駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (3518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (3518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,620 円／坪 1平米 3万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、門司区内のほか北九州市内一円工業地域。需要者の中心は、中規模工業地域の故、地場資本の企業が殆んどを占めるが、自動車関連等圏外からの転入も見込める。都心部への接近性は比較的良好で、コロナ禍による負の影響は殆どなく、反対に倉庫・物流施設への需要は根強く、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は立地規模等により相当の幅が見込まれ指摘し難い。 (2) 　同一需給圏は、北九州市一円の臨海部の工業地域であると判断した。対象標準地は、門司区の臨海部の工場地域である。工場地の需要は、円安の影響もあり、設備投資が持ち直し、国内工場の利点も見直しつつあるため回復している。特に、北九州地区の工業地域は、北部九州に自動車産業が集中する等の特色を持ち、需要の回復もある。また、当該地域は、倉庫物流施設も多く、コロナ感染症の反動で通販事業者の売上が増加し、需要は堅調となった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自社操業を中心とした工業団地であり、賃貸工場が殆どない地域の現状から賃料水準として適正なものは見いだしにくく、収益価格は試算できなかった。従って、現実に生起した事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を重視し、周辺類似地域の公示地価格等との検討、地域の価格形成要因の推移・動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する臨海部の工業地の事例を中心に収集・採用していることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	門司駅　南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	1064.1 坪 (3518 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、中小工場が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市門司区福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	流通業務関連施設用地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	60 m
面積	3600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	流通業務関連施設等が多い地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の工業地域であり、熟成度は高く、地域は現状維持で推移と予測。地価は、コロナ禍による企業への影響はまだら模様であり、倉庫・物流施設への需要は根強く、趨勢的な貨物取扱量の増加から、堅調に推移。 (2)当該地域は特段の変動要因はない。周辺地域は、流通業務関連施設等が多い臨海部の工業地域で、感染症の影響で通販が増え、倉庫、物流施設用地の需要は強く、地価水準に底堅さが見られ、地価も上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務関連施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,620 円 1平米 3万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が景気動向に大きく陰を落とすが産業間でまだら模様。工業地は総じて堅調で、低金利、財政出動による不動産価格の下支えも後押し。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。
地域要因
(1)臨海部の既存工業地域で特段の変動はないが、都心部への接近性に優れ、輸送手段に優れている。上記工業地需要の全般的傾向を受け、堅調に推移。 (2)地域内に特段の変動要因はないが、流通業務関連施設等が多い臨海部の工業地域であり、コロナ感染症の反動で通販事業者の売上増加に伴い需要堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,455 円／平米 9万766 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,334 円／平米 9万3,672 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,331 円／平米 12万3,416 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住外・都市外
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	門司５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市門司区
地域	福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,222 円／平米 8万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,957 円／平米 9万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,508 円／平米 12万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住外・都市外
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万280 円／平米 10万106 円／坪
推定価格 平米 坪	3万161 円／平米 9万9,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,227 円／平米 12万6,378 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,983 円／平米 11万2,348 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,224 円／平米 10万9,839 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,647 円／平米 13万1,073 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情