路線価 (2023) 福岡県北九州市若松区用勺町11-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市若松区福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
価格時点	2023 年
駅名	奥洞海駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	901万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	903万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域と代替競争の関係にある地域は、若松区及び八幡西区北部の住宅地域である。需要者は、若松区に地縁を有する個人や若松区に勤務地がある給与所得者等が想定される。近隣地域は、土砂災害警戒区域に指定されている傾斜地の既成住宅地域であり、高齢化と人口減少を背景に、需要は相対的に少ない状況が続いている。不動産取引は、中古住宅が主体であり、取引の中心となる価格帯は、１０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、若松区及び周辺市区町一円で、特にＪＲ奥洞海駅及びその周辺各駅を中心とする住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。区中東部の傾斜地に位置し、街路条件が劣るが、利便性が比較的良好な近隣地域の需要・地価はほぼ横ばいで推移している。需要の中心価格帯は、土地２００㎡で７００～９００万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、傾斜地に形成された既成住宅地域である。自用目的の取引が主体であり、アパート等の賃貸物件も存しているが、素地から取得されたものではなく、殆どが遊休土地利用によるものと考察する。近隣地域は、収益性によって地価が形成されている地域ではなく、自用目的の不動産取引価格によって地価が形成されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の一般住宅が多いため、土地価格に見合う賃料水準が未形成で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奥洞海駅　北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市若松区福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	洞海湾側の傾斜地に存する既成住宅地域
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土砂災害警戒区域内の傾斜がある住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状程度で推移すると予測する。高齢化と人口減少を背景に、傾斜地の需要は少なく、地価は弱含みで推移すると見込まれる。 (2)地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測。区中東部の傾斜地に存する混在住宅地域で、街路条件が劣るが、利便性は比較的良好で、需要・地価はほぼ横ばい推移と予測。建築費や金利、若戸大橋無料化等に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和が継続している。消費者物価が上昇している。若松区の人口はここ１年間減少で推移した。 (2)当区人口は減少、高齢化は進行中。区東部の利便性や住環境良好な住宅地域の需要及び地価は横這いから若干強含み推移中。建築費高や金利に要注意。
地域要因
(1)若松区の洞海湾側に位置する傾斜地の既成住宅地域である。人口の減少、高齢化等を背景に、需要者が少ない状況が続いており、地価は弱含んでいる。 (2)地域要因は特に変動ない。区中東部の街路条件が劣る傾斜地に存するが、利便性は比較的良好な住宅地域で、需要及び地価はほぼ横ばいで推移中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,511 円／平米 12万7,317 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,831 円／平米 12万5,069 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,780 円／平米 13万1,513 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,030 円／平米 13万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,194 円／平米 13万6,187 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,826 円／平米 12万8,359 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,455 円／平米 15万274 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,455 円／平米 15万274 円／坪
標準価格 平米 坪	4万476 円／平米 13万3,814 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,839 円／平米 13万8,320 円／坪
推定価格 平米 坪	4万620 円／平米 13万4,290 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,437 円／平米 13万379 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区用勺町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,374 円／平米 15万9,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万818 円／平米 16万8,004 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,920 円／平米 13万1,976 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情