路線価 (2023) 福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向990-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市若松区福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
価格時点	2023 年
駅名	折尾駅 から 7600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	552万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	552万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は若松区及び八幡西区の郊外に位置する戸建住宅地等の存する範囲として把握した。主な需要者は圏域に地縁性を有するエンドユーザーが大半であり、他の圏域からの流入は少ない。需給動向については、周辺の新興の大型分譲住宅地の販売が概ね順調であり、総じて戸建住宅地には相応の需要が見られる。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は若松区郊外部に存する調区内の既成住宅地域である。需要者の中心は若松区を中心に周辺市町村の居住者等である。郊外部であることから生活利便施設等がやや遠いこと及び外部からの流入が少ない地域であることなどから需要は弱含みで推移していたが、昨今の周辺地域の住宅地の価格上昇から、需要は回復傾向にある。土地は７０坪前後で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　試算価格について、比準価格は近傍の類似地域の取引事例等に基づいて試算されたもので、市場性を反映した実証的価格で説得力を有する。一方で、収益価格は近隣地域は市街化調整区域内に造られた戸建住宅団地であり、地域内ではアパート等の賃貸物件は殆どなく賃貸市場が未成熟であるため、その適用を断念した。よって、本件では地域の不動産需給動向などに留意したうえで、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域に位置する郊外部の住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであることから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域は区画は整然としているが、交通接近条件が劣る既成の住宅地域で、生活の利便性や快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、信頼性に富む比準価格を中心に、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ折尾駅　北方
距離	7600 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市若松区福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域に位置する郊外の戸建住宅団地
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　若松区郊外の市街化調整区域に存する住宅団地で大きな環境変化は見られず、当面は現状を維持したまま推移すると予測される。地価水準は周辺の住宅地の上昇受け、横ばいないし微増傾向が見られるようになった。 (2)市街化調整区域に存する戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。郊外部に位置し、区画整然とした小規模な住宅団地で、地価は周辺地域の上昇基調から若干の上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。 (2)若松区の傾斜地への需要は北九州市の高齢化や土砂災害の危険等から弱含んでいるが、平坦地の住宅地への需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)郊外部の住宅団地で地域要因の変化は見られないが、上記の要因や戸建住宅の需要増等を受けて地価に変化が見られる。 (2)近隣地域は若松区の郊外部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であるが、地価は周辺地域の上昇基調から若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因については特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,385 円／平米 9万7,147 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,615 円／平米 9万4,601 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,148 円／平米 7万9,833 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,278 円／平米 9万181 円／坪
推定価格 平米 坪	2万85 円／平米 6万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,060 円／平米 7万6,236 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万144 円／平米 3万3,536 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,771 円／平米 5万2,139 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,339 円／平米 7万3,853 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字蜑住字宮ノ向９９０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,272 円／平米 10万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,913 円／平米 10万8,810 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,059 円／平米 8万6,151 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情