路線価 (2023) 宮城県宮城郡松島町高城字三居山一20-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
価格時点	2023 年
駅名	愛宕駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	369万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	369万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東北本線愛宕駅・松島駅並びにＪＲ仙石線高城町駅等を最寄り駅とする既成住宅地域及び郊外の分譲住宅地域一円。需要者は愛宕駅界隈に地縁を有する自用住宅地取得目的の個人が中心で圏外からの転入は稀である。地域東西をＪＲ線と河川に挟まれ住宅地域の広がりに欠けており将来的発展要因が乏しいため、総じて需要は弱い。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で４００万円前後であるが、新築戸建物件の供給は見られず把握できない。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北本線「愛宕」駅・「松島」駅並びにＪＲ仙石線「高城町」駅等を最寄り駅とする既成住宅地域及び市街地外縁の分譲住宅地域一円。需要者の中心は「愛宕」駅界隈に地縁を有する自用住宅地の取得を目的とする個人であり、圏外からの転入は稀である。ＪＲ線と河川に挟まれているため住宅地域の広がりに欠け、発展要因に乏しい。需要の中心価格帯は、２００㎡程度の更地で４００万円前後、新築戸建物件の供給はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする既存住宅地域でアパート等の賃貸物件は少なく、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益物件としての投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例を収集し信頼性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外の駅前地域であるが、アパート等の賃貸物件は少なく賃貸借市場が成熟していない。賃貸借想定による収益価格を求めたが、市場賃料を基礎とした収益からは投資額に見合う土地価格が得られず比準価格より低くなった。自用目的の取引が中心と考えられる地域であるので、収益価格は参考にとどめ、売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	愛宕駅南方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のなかに空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	住宅・併用住宅等が並ぶＪＲ愛宕駅東側の既成住宅地域。付近に学校や町施設も散在。
街路	基準方位　北、６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地の外縁部に当たり、ＪＲ駅に近いが商業施設等の利便施設が少ない旧来からの既成住宅地域。発展的な変動要因が見当たらないため代替・競争力が劣り、需要の動きは稀であるため、地価は弱い下落が継続と予測。 (2)ＪＲ駅に近接するが、商業施設等の利便施設が少ない既成住宅地域。利便性が優る市街地近くの住宅地に比べて競争の中で需要は弱い。今後も地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口５年間で８％減。住宅地取引等は停滞気味。コロナ禍で令和４年の観光客入込数は昨年の７割以上と回復基調ではあるが、今後は注視を要する。 (2)観光産業がコロナ禍により影響を受けて需要回復には時間がかかっていること等が地域経済に影響を与えている。
地域要因
(1)地域に変動要因はなく、ＪＲ駅近接ながら住宅街として広がりに欠け、商業施設等の利便施設からやや遠いため需要が弱く地価は下落が継続している。 (2)ＪＲ駅に近接するが、住宅街として商業施設等が少なく生活利便性がやや劣り、宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,717 円／平米 11万1,468 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,515 円／平米 11万801 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,531 円／平米 6万4,569 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,224 円／平米 9万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,170 円／平米 8万9,824 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,311 円／平米 6万3,842 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,231 円／平米 7万6,802 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,441 円／平米 9万4,026 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,050 円／平米 6万2,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町高城字三居山一２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,451 円／平米 9万7,365 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,014 円／平米 9万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,504 円／平米 6万1,174 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情