路線価 (2023) 福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上2528-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市若松区福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
価格時点	2023 年
駅名	折尾駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	569万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	569万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は若松区内を中心に周辺市町に控える郊外農漁家集落等の住宅地域で、市場参加者は当該圏域に地縁を有する個人と把握される。市街化調整区域内の既成住宅地にあっては圏外からの転入も多くは期待できず、周辺市街化区域内に所在する住宅地への需要流出の影響等大きいこと等もあって需要は総じて低調で、地価は下落基調での推移が続いている。取引件数が少なく画地規模等により価格帯がまちまちで、取引の中心となる価格帯を指摘することは難しい。 (2) 同一需給圏は、若松区及び周辺市区町一円で、特に市街化調整区域内を中心とする既成住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、同一需給圏内に強い地縁的選好性を有する地元住人等住宅取得者層である。交通接近条件等が劣る市街化調整区域の郊外既成住宅地域に存し、周辺に低水準取引が散見され、需要・地価は弱含みで推移中。需要の中心価格帯は取引が少なく、画地規模も多様なため把握困難だが、土地３５０㎡で５１０～６２０万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自己居住目的での不動産取引が中心であるから、市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力は本件の場合には高いと認められる。したがって現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準価格を標準に、対象標準地の前年価格をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は、若松区の市街化調整区域内の周辺類似地域を中心に、信頼性が高いものを収集できた。農漁家住宅や一般住宅が混在する既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	折尾駅　北方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市若松区福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	15 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心部から距離を有する調区内の住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。地縁的選好性が強い地域特性を映じて、総じて需要は弱含み。これを受けて地価は当面、下落基調での推移が続くと予測する。 (2)地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。市街化調整区域の農漁家住宅や一般住宅が混在する郊外既成住宅地域で、周辺に低水準取引が散見され、需要・地価は弱含み推移と予測する。建築費や金利に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全体として底堅さも感じられる中、国内外懸念材料による不確実性の高まりから慎重な向きも見られる。今後の不動産市場に与える影響には留意の要。 (2)当区人口は減少、高齢化は進行中。市街化調整区域内の利便性や住環境が劣る住宅地の需要・地価は弱含みで推移中。建築費高や金利に要注意。
地域要因
(1)諸条件で相対的に劣後する調区内既存住宅地の需要減退傾向は顕現化しており、競合する新興住宅地への需要流出の影響等も加わり地価は依然弱含む。 (2)地域要因は特に変動ない。市街化調整区域の郊外既成住宅地域に存し、開発や取引は殆どなく、需要・地価は弱含み推移中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,306 円／平米 5万7,214 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,990 円／平米 6万6,087 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,703 円／平米 5万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,278 円／平米 9万181 円／坪
推定価格 平米 坪	2万85 円／平米 6万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,949 円／平米 5万6,033 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万144 円／平米 3万3,536 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,771 円／平米 5万2,139 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,109 円／平米 5万3,256 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市若松区大字有毛字西ノ上２５２８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,745 円／平米 2万8,911 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,538 円／平米 5万1,369 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,356 円／平米 5万4,073 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情