路線価 (2023) 宮城県宮城郡松島町松島字小石浜23-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
価格時点	2023 年
駅名	松島海岸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	379万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	379万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ仙石線松島海岸駅・高城町駅及びＪＲ東北本線松島駅・愛宕駅を最寄り駅とする既成住宅地域及び郊外の分譲住宅地域一円。需要者は松島町に地縁的選好性を有する戸建住宅地取得目的の個人が中心である。周囲を丘陵が囲む地形が制約となって住宅地域の広がりに欠け、公共公益施設への接近性がやや劣り、生活の利便性が劣るため需要は弱い。需要の中心価格帯は２３０㎡程度の更地で４００万円前後、新築戸建物件の供給は見られず把握できない。 (2) 同一需給圏は、松島町内の住宅地域であり、特に居住環境がやや劣る低価格帯の住宅地域との代替関係が強い。主たる需要者は自用の居宅として使用する個人等であり、圏外からの転入者は乏しく、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等が主体である。地域経済の低迷等の要因によって需要はやや弱含みで推移しており、需給の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の更地で３００～５００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした住宅地域で賃貸アパートは見られない。不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、実際の取引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松島海岸駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日本三景松島の観光中心地から南に約１㎞。東を除く三方を丘陵に囲まれた住宅地域。
街路	基準方位　北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域東側を除く三方が土砂災害警戒区域に指定された丘陵に囲まれ、地域的な広がりが見込めない住宅地域である。地域に格別な変動要因はなく、需要も地縁関係等に限られて稀であり、地価は当面下落で推移すると予測。 (2)格別の変動要因は無く、郊外の住宅地域として現状を維持するものと思料されるが、土砂災害警戒区域に指定された丘陵地に囲まれて需要は限定的であることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口５年間で８％減。住宅地取引等は停滞気味。コロナ禍で令和４年の観光客入込数は昨年の７割以上と回復基調ではあるが、今後は注視を要する。 (2)人口減少及び高齢化の進行や農漁業収入の減少に加え、直近ではコロナ禍による観光業や製造業等の停滞により、地域経済の低迷が続いている。
地域要因
(1)地域に変動要因はない。観光の中心街から約１㎞離れ利便性が劣り、周囲を土砂災害警戒区域の丘陵地に囲まれ需要の選好性が低く地価は下落が継続。 (2)丘陵地に囲まれて居住環境が劣る住宅地域であり、需要は限定的であることから、地価の下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,865 円／平米 5万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,564 円／平米 5万4,761 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,564 円／平米 5万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,108 円／平米 7万9,701 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,204 円／平米 8万6,630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,215 円／平米 5万3,607 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,543 円／平米 8万7,751 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,814 円／平米 8万5,341 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,297 円／平米 5万3,878 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,061 円／平米 6万3,016 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,816 円／平米 6万2,206 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情