路線価 (2023) 福岡県北九州市若松区鴨生田2-6-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市若松区福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
価格時点	2023 年
駅名	二島駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円／坪 1平米 6万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はおおむね若松区内を中心とする商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は若松区域内等に存する個人及び法人事業者で、他区部からの進出は少ない。近年における大型店舗の進出、経営者の高齢化及びこれに伴う後継者不足などで、当該地域はやや衰退傾向にあり、市場の需給動向は弱含みである。地域内には住宅等も立地することから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は若松区を中心とする幹線道路沿いを中心とした商業地域等である。中心となる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する個人事業者、画地規模の大きな場合には沿道サービス施設事業者等である。近年の背後の住宅地の需要は顕著であり、受けて地価は安定的傾向にある。かかる状況の中、取引価格にバラツキが見られ、現時点では取引の中心価格帯は把握できない状況ではある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性に関しては相対的にやや劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域内は自用物件が多く賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格を指標とするまでには到っていない状況にある。従って、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、地域の価格形成要因の推移・動向の分析、検討を踏まえ、単価と総額との関連、周辺公示地等との均衡、市場動向をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二島駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗のほか、住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市若松区福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	200 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	22.5 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)若松区西部の幹線道路沿線の住商混在地域である。ここ数年、新たな商業施設の進出は見られず、地域要因の変動はなく現状維持が続く。地価水準は若干持ち直しの気配が見られる。 (2)背後に住宅団地を控える広幅員の道路沿いに低層店舗や併用住宅等の背後人口も需要者とする施設も存する地域で、引き続き、格段の変動要因はなく、当分の間現状にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若松区など地方圏の不動産を取り巻く経済環境は以前から弱含みで、コロナ禍からの影響は限定的である。区の人口減少も影響し取引は低調である。 (2)地域の経済は緩やかに回復傾向。個人消費は感染症や物価上昇の影響を受けつつも回復傾向。衣料、食料品等も底堅く推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。周辺の大型商業施設の影響下にあり、店舗の集積性はやや低調であるものの、住宅需要は堅調である。 (2)背後に住宅団地を控える中での近隣商業地域。店舗等の更新は認められないが、背後の人口の減少率は、若松区平均よりやや少ない。
個別的要因	(1)特になし。 (2)商業収益性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,803 円／平米 17万1,261 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,341 円／平米 16万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,176 円／平米 21万2,166 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,429 円／平米 23万6,144 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,429 円／平米 23万6,144 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,138 円／平米 21万8,652 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,974 円／平米 21万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	7万864 円／平米 23万4,276 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,615 円／平米 21万6,923 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	若松０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市若松区
地域	福岡県北九州市若松区鴨生田２丁目６番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,915 円／平米 23万1,139 円／坪
推定価格 平米 坪	7万125 円／平米 23万1,833 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,156 円／平米 21万8,712 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情