路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区丸町3-18-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	492万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	490万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸畑区及び隣接する八幡東区北部に位置するＪＲ沿線の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は戸畑区等に居住する中高年層である。標準地は高台の傾斜地勢に形成された既成住宅地として利便性・住環境等に難があり、戸畑区内の住宅地の中では市場競争力に欠け、地価は弱含みである。取引市場における宅地の中心価格帯は規模により一様ではないが、土地のみが５００万円～７００万円前後と判断される。 (2) 　同一需給圏は、戸畑区及び隣接する八幡東区の既成住宅地の存する範囲。主な需要者については、圏域内の居住者や当該圏域に地縁を有する個人が多い。圏域内の需給動向については、利便性や地勢上の条件に劣る住宅地の需要は弱く低迷している。市場での取引価格については、立地や画地規模などにより区々であり、中心となる価格を見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は自用の戸建住宅等を中心とする既成住宅地域に存し自用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため、積算価格及び収益価格は試算せず、比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では標準地と代替・競争関係を有する傾斜地勢等の複数事例から比準し、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は戸畑区北西部の傾斜地勢に位置し、地域内では賃貸アパート等の収益物件は殆どなく、戸建住宅が支配的である。そのため、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では、比準価格をもって鑑定評価額を決定することになるが、その際、代表標準地との検討を踏まえたうえで、地域の動向等にも留意して、表記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が見られる傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	戸畑区西部の高台に位置する住宅地域
街路	４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地勢条件等に難を有する高台の既成住宅地域であり、高齢化の進行等に伴う住宅地への需要減退が指摘される。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も概ね弱含み基調で推移するものと予測する。 (2)　近隣地域は傾斜地に位置する既成住宅地で現状を維持したまま推移していくものと予測される。地価水準については、利便性に劣る住宅地の需要は弱く微減傾向がつづくものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍による影響が指摘される中、住宅投資は横ばい圏内の動きながら、個人消費は緩やかな回復基調にある。 (2)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。
地域要因
(1)高台の熟成した既成住宅地域であるが傾斜地勢による選好性に加え高齢化等による衰退傾向がみられ、地価はやや弱含みで推移している。 (2)地域要因に特記すべき変動は認められないが、傾斜地勢に位置する既存住宅地で、引き合いも弱く、住宅地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,513 円／平米 14万548 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,130 円／平米 14万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,471 円／平米 12万573 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,554 円／平米 7万1,258 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,619 円／平米 7万1,472 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,590 円／平米 11万4,355 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,296 円／平米 11万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,290 円／平米 17万2,871 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,191 円／平米 12万2,953 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,844 円／平米 7万8,828 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,664 円／平米 8万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,161 円／平米 11万2,936 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情