路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区浅生1-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸畑区及び周辺区に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、低金利等により利便性及び新興住宅団地等住環境良好な地域を中心に回復感が広がっており、自然災害が懸念される傾斜地域等は低調に推移している。戸畑区内においては、ハウスメーカーの用地需要が旺盛。戸建の価格帯は総額３，５００万円前後、需要者はエンドユーザーが中心。ＪＲ戸畑駅及び幹線道路沿線ではマンションが増えつつあり、需要は堅調に推移している。 (2) 　同一需給圏は当区及び隣接する小倉北区西部の比較的品等の高い住宅地等の存する範囲。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的とする個人が多いが、一部で小規模な開発を目論む不動産業者の参入も見られる。圏域内での需給動向については、一部で高値での取引も散見される等、利便な住宅地の需要は強含みである。圏域内の主な価格帯は、画地規模にもよるが新築の土地建物で３５００～４０００万円程度で、取引の中心となる価格帯を見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争関係にある類似地域等の取引事例と比較検討した市場性を反映する価格である。近隣地域周辺は、自用目的（戸建住宅）の取引を中心とし、収益性よりも居住快適性を重視して価格形成される住宅地域と考察されるため、住宅地の市場価格からアプローチした比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象標準地の近隣地域及び周辺地域は中規模戸建住宅が多い既成の住宅地で、賃貸共同住宅等の収益物件も散見されるが、小規模開発を目論む取引は散見されるものの、賃貸経営等を目的とした取引は少なく自用目的の取引が多い。そのため賃貸市場は未成熟で、収益価格が低位となったと考えられる。よって、本件では収益価格は参考程度とし、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、さらに、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸畑駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の戸建住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
標準地の範囲
東	110 m
西	100 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。コロナ禍の影響が徐々に緩和される中、住宅地需要は低金利環境の継続等により堅調に推移しており、地価は上昇基調にあるが、今後は金利動向が懸念される。 (2)　戸畑区の平坦部に位置する利便な住宅地であり取壊等を除き現状維持のまま推移していくものと予測される。人気のある地域での需要は堅調で地価水準は上昇傾向にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。戸畑区の人口は微減傾向で推移。 (2)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。
地域要因
(1)近隣地域は、平坦地に形成された住宅地域。良好な住環境を維持しており、戸建需要は堅調に推移。区内では小規模区画の建売住宅が増えつつある。 (2)当区平坦部の既存住宅地で、大きな環境変化は認められないが、人気のある地区で、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,040 円／平米 27万4,530 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,538 円／平米 27万6,177 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,554 円／平米 35万2,268 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,440 円／平米 30万8,913 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,068 円／平米 34万7,355 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,212 円／平米 35万4,443 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,819 円／平米 31万3,472 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,543 円／平米 31万2,559 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,988 円／平米 34万478 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区浅生１丁目４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,384 円／平米 32万1,952 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,845 円／平米 32万6,782 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,070 円／平米 38万421 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情