路線価 (2023) 宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡25-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
価格時点	2023 年
駅名	品井沼駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	204万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	204万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松島町を中心に、隣接する東松島市等の市街化調整区域および都市計画区域外の郊外部にある住宅地域。ＪＲ東北本線品井沼駅前に位置するが、小規模集落であり、市街化調整区域のため発展性に乏しい。需要者は地縁を有する個人に限られ、区域外からの転入は期待できない。需要が乏しいため取引の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、市街化区域の地価水準と比較して低めとなり、土地２００㎡程度で２００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は松島町及び周辺市町の市街化調整区域や都市計画区域外の住宅地域であり、主な需要者は自己居住用不動産を取得しようとする個人である。近隣地域及びその周辺は駅前に存するが、需要者は地縁等を有する者が中心で、取引は限定的である。需要の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、２００㎡程度で２００～２５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前立地ではあるが、市街化調整区域に指定されておりアパート等の収益目的はほとんど無く、賃貸借市場が形成されてないため収益価格は求めることができない。比準価格は広域の市街化調整区域等の取引事例から求めており、市場での需給動向を反映して実証的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の既存集落である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格に比準して求めたもので、実証性を有する。対象標準地については、自己居住用不動産としての需要が中心であり、典型的な市場参加者である個人は、類似不動産との比較の観点を重視して価格決定を行う傾向が強いことから、当該比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	品井沼駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ東北本線品井沼駅の店舗、併用住宅、住宅が並ぶ住宅地域
街路	基準方位　北、７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部より離れた郊外部にある小規模集落である。需要は減退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近年駅舎の改築が行われたが、その後も地域の発展を促すような動きはなく、需要は弱い。当分の間現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光産業がコロナ禍により影響を受けて需要回復には時間がかかっていること等が地域経済に影響を与えている。 (2)松島町の人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回っており、需要は弱含みである。
地域要因
(1)郊外部の農家集落地域であり、宅地需要は見込めない地域であり、人口減少などから土地需要は減退している。 (2)現状で地域の発展を促す要因は特になく、地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
推定価格 平米 坪	6,842 円／平米 2万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,403 円／平米 3万7,698 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,260 円／平米 2万696 円／坪
推定価格 平米 坪	6,216 円／平米 2万550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,662 円／平米 3万8,555 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万183 円／平米 3万3,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万102 円／平米 3万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,628 円／平米 4万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	黒川郡大郷町
地域	宮城県宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	7,539 円／平米 2万4,924 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,598 円／平米 3万8,343 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情