路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区東大谷1-13-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,939 円／坪 1平米 6万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区を中心に、一般住宅等で構成される住宅地域である。当該地域は傾斜地勢の街路沿いに、古くからの戸建住宅等が建ち並んでいる。低利用地も見受けられ、取引の主体は地縁を有する者が中心となる。高台の傾斜地であり、旧来からの利用が中心で新規の開発が殆どないため、近隣地域の需給動向は弱含みで推移する。中心価格帯としては２５０㎡前後の土地で１６００万円程度での取引になっている。 (2) 同一需給圏は、戸畑区及び周辺区に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、低金利等により利便性及び新興住宅団地等住環境良好な地域を中心に回復感が広がっており、自然災害が懸念される傾斜地域等は低調に推移している。近隣地域は、区中心部からやや離れた丘陵地に形成された住宅地域であり、利便性等が劣り、相対的に需要が弱い地域である。需要者は、地縁を有するエンドユーザーが中心。価格帯は、中古物件で総額１，８００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例からアプローチした実証的な価格である。近隣地域は、自用目的（戸建住宅）の取引を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等も勘案の上、住宅地の需給動向を反映する比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地に存する旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、街路条件、交通利便性に劣るため、需要は低調が続いている。地価はいまだ下落基調にある。 (2)近隣地域は、丘陵地に形成された既成住宅地域であり、地域状況に特段の変動要因は認められない。地価は、需要減退等によりマイナス基調で推移しているが、コロナ禍の影響が徐々に緩和される中、下落幅は縮小傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,939 円 1平米 6万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方圏の不動産を取り巻く経済環境は以前から弱含みで、コロナ禍の影響は限定的である。住環境・利便性の良否により需要は分かれる傾向にある。 (2)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。戸畑区の人口は微減傾向で推移。
地域要因
(1)丘陵地に存するため、戸畑区中心部の平坦な住宅地域と比較すると価格競争力は劣る。さらには高齢化率の上昇により空き家も目立つようになった。 (2)良好な住環境を維持しているが、区内の平坦地と比較して競争力の低下が認められる。また、高齢化社会に起因する空家が増えつつある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,513 円／平米 14万548 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,307 円／平米 14万6,479 円／坪
標準価格 平米 坪	6万282 円／平米 19万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,412 円／平米 17万9,886 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,831 円／平米 22万7,555 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,509 円／平米 21万3,267 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,065 円／平米 21万5,105 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,865 円／平米 21万1,138 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,976 円／平米 21万8,117 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,294 円／平米 23万5,698 円／坪
推定価格 平米 坪	7万455 円／平米 23万2,924 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,876 円／平米 21万1,174 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情