路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区銀座1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,245 円／坪 1平米 6万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北九州市戸畑区及び隣接区内におけるＪＲ鹿児島本線周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人等である。戸畑区内においては中小規模の分譲住宅の開発も行われており、戸建用地の住宅需要も比較的堅調であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、戸建用地では１画地当り１，０００万円～１，５００万円程度で、新築の戸建住宅の場合は３，０００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、戸畑区の住宅地や用途の混在が見られる地域の存する範囲。圏域内での需要者については、自己利用のエンドユーザーが多く、そのほか、ミニ開発を目論む不動産業者等も想定される。圏域内の需給動向については、特に平坦部にあって利便な場所では需要が堅調である。圏域内での需要の中心となる価格帯は画地規模などにもよるが、新築戸建住宅で２，８００～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、最有効使用の共同住宅を想定したが、当該地域では自己の居住を目的とした取引が多いことから、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域はＪＲ戸畑駅に近く利便な場所で、古くからの市街地であり、店舗や事業所、賃貸共同住宅なども混在していたが、取壊し等に際し自己利用の住宅が増えており、収益性によって取引価格が決定される程度には賃貸市場が成熟しているとは言い難い。よって、本件では、地域の市場性を反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、また、地域の不動産需給動向などにも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)　近隣地域はＪＲ戸畑駅北側背後の利便なところにあって、工場や倉庫なども見られたが、建物の取壊しなどに伴い住宅利用が増えており、地価水準も上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区においては、大きな変動要因はないものの、不動産に対する需要は、区内の平坦地の地域と傾斜地の地域で二極化している。 (2)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。
地域要因
(1)近隣地域は、共同住宅も混在する住宅地である。最寄駅からの距離も良好なことから、周辺には比較的新しい戸建住宅も存し需要は底堅い状況である。 (2)ＪＲ駅背後の利便なところで、大きな環境変化はなく需給は概ね安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,294 円／平米 23万5,698 円／坪
推定価格 平米 坪	7万455 円／平米 23万2,924 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,972 円／平米 22万1,409 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,513 円／平米 14万548 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,130 円／平米 14万5,894 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,169 円／平米 22万2,061 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,036 円／平米 18万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,641 円／平米 18万3,949 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,636 円／平米 22万299 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万336 円／平米 13万3,351 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,255 円／平米 14万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	6万421 円／平米 19万9,752 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情