路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区中本町154 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	893万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	893万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域を圏域とし、特に戸畑駅周辺の既成商業地との代替・競争関係が強い。需要者は圏内に地縁関係を有する個人及び地場中小法人が中心的である。近隣地域周辺では高齢化に伴う店舗閉鎖や大型店舗への顧客流出により商圏・商況は衰退傾向が続き、戸畑駅に近接する立地条件ながら空き店舗は多い。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は、戸畑区及び市内のＪＲ鹿児島本線の各駅近くに形成される商業地等の存する範囲として把握した。圏域内の主な需要者は商業利用としては地場法人や個人事業者で、そのほか画地規模や立地によってはマンションデベロッパーなども想定される。需給動向については、既存の商業地では弱含みであるが、用途の多様性が見られる地域での需要は堅調である。中心となる価格帯については、画地規模や立地等により区々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格であるが、近隣地域は自用の店舗利用が多いアーケード商店街であり、テナントからの賃料収受を前提とした賃貸市場は低調なため低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、規範性に劣る収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域から事例を採用し試算ており、当該価格は市場性を反映し実証的と言える。一方、収益価格は投資採算性に着目した価格で理論的であるが、近隣地域は古いアーケード商店街で空室が多い点や自社自用の物件が多い点などからその有効性にやや懸念が残る。従って、本件では、説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、また、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前のアーケード商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	20 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	戸畑駅に近接する旧来からのアーケード商店街
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)衰退傾向が著しい駅前商業地域であり、利便性は良好ながら近隣顧客に対する需要も乏しい。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も弱含みでの推移が予測される。 (2)　ＪＲ戸畑駅近くの古くからのアーケード商業地で、商業構造の変化や後継者不足等により閉鎖店舗も見られ、今後は商業利用以外への用途の転換も予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 28万3,985円 1平米 8万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 28万3,985円 1平米 8万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍による影響が指摘されるなか、設備投資は高い水準にあり、個人消費・雇用情勢も回復基調にある。 (2)物価上昇やコロナ禍等による影響は否めないが、個人消費や住宅投資などは横ばいないし緩やかな回復基調で推移するようになってきた。
地域要因
(1)標準地周辺では閉鎖店舗が散見されるなど衰退傾向が著しいアーケード商店街に位置し、商業地としての需要は弱含みである。 (2)ＪＲ戸畑駅近く古くからのアーケード商店街で、立地や商業構造の変化、後継者不足等により厳しい状況が続いている。
個別的要因	(1)対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万835 円／平米 33万3,361 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,348 円／平米 33万8,362 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,079 円／平米 28万4,577 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,627 円／平米 36万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,301 円／平米 37万4,573 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,176 円／平米 27万8,286 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,061 円／平米 33万4,108 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,667 円／平米 33万6,111 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,483 円／平米 29万2,525 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,663 円／平米 30万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,098 円／平米 31万7,700 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,716 円／平米 27万153 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町１５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,572 円／平米 29万2,819 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,645 円／平米 30万2,978 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,935 円／平米 28万795 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情