路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区新池2-5538-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は戸畑区及び隣接区に存する商業地域及び住商混在地域である。圏域内の主な需要者は地縁を有する地場の法人や個人事業者のほか、業種業態によっては全国展開の企業、マンションデベロッパー等も想定される。圏域の需給動向については、共同住宅など用途の多様性が可能なところでは需要も堅調で地価も若干の上昇基調で推移している。取引については規模や利用目的等により個々に形成されるため、中心となる価格を見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、戸畑区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域は、戸畑区と小倉北区を結ぶ幹線道路沿線の商業地域であり、事業所、共同住宅等用途の多様性が見られ、需要者は地縁を有する法人及び個人が中心である。ＪＲ戸畑駅周辺及び幹線道路沿線では、商業地のマンション化が進行しており、市内を営業展開するデベロッパーの用地需要が旺盛であり、マンション需要は低金利環境の継続等を背景として堅調に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでいるため、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する取引事例からアプローチした実証的な価格である。収益価格は、売買市場と賃貸市場の相関度が希薄であり、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、本件においては、価格形成要因の動向等を勘案の上、商業地の市場動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	事業所や事務所が多く見られる地域
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は幹線道路に存する近隣型商業地域である。物販、飲食などの店舗が多く見られたが、徐々に集客力が低下する一方、住宅需要は堅調である。地価は若干の上昇傾向にあるものと思料する。 (2)近隣地域は、国道沿線に形成された商業地域。店舗等商業系利用の需要に弱さが見られるが、マンション用地の需要は堅調に推移しており、コロナ禍の影響が緩和される中、地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区など地方圏の不動産は、コロナ禍からの影響は限定的である。商業地域については利便性の良否、背後人口の多寡により需要に差異を有する。 (2)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。戸畑区の人口は微減傾向で推移。
地域要因
(1)商業施設、共同住宅が混在する地域である。街路条件、交通利便性、生活利便性などを背景に不動産需要は概ね堅調に推移している。 (2)幹線道路沿線に事業所、共同住宅等が混在する地域。通過道路としての性格がやや強い。商業繁華性は低く、マンション利用が増えつつある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,711 円／平米 39万5,765 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,028 円／平米 40万119 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,826 円／平米 36万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万835 円／平米 33万3,361 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,843 円／平米 33万6,693 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,337 円／平米 38万1,304 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,836 円／平米 42万9,238 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,731 円／平米 44万2,115 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,205 円／平米 38万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,627 円／平米 36万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,627 円／平米 36万9,039 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,437 円／平米 35万5,187 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情