路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区銀座2-232 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	742万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	741万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円／坪 1平米 6万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ戸畑駅を中心とし、戸畑区その周辺区を含む商業地域である。需要者の中心は、新規店舗の出店を目論む地縁を有する個人や地場の法人事業者、不動産会社等である。当該地域は、駅近くに存しており、交通利便性からマンション用地としての需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、取引の目的及び規模は様々であるため、取引される価格にばらつきが大きく、その水準を把握するのは、困難な状況である。 (2) 同一需給圏とは、戸畑区及び隣接区を中心として形成された商業地域である。当該近隣地域は、駅北口地区であり、鹿児島本線の線路で中心市街地と分断された状況下にある。人口減少などの影響で、旧来型の店舗の閉鎖が続いていたが、近年では、駅至近であるという交通利便性を背景に周辺地域ではマンション開発が進行するなど、他用途への転換が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定したが、当該地域では自己の所有を目的とした取引が多いことから、比準価格は市場の取引実態を反映し、規範性が認められるものと判断した。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　北西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅が建ち並ぶ既成近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅が建ち並ぶ既成近隣商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)戸畑駅北口の、旧来からの店舗併用住宅が多い商業地域である。人口減少、渡船利用者の減少などの影響で衰退傾向にある一方で、周辺での共同住宅転換が進みつつある。地価は若干持ち直し傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区においては、大きな変動要因はないものの、不動産に対する需要は、区内の利便性、選好性の高い商業地域においては堅調である。 (2)戸畑区など地方圏の不動産は、コロナ禍からの影響は限定的である。商業地域については利便性の良否、背後人口の多寡により需要に差異を有する。
地域要因
(1)近隣地域は、共同住宅も混在する商業地であり、最寄駅からの距離は比較的良好であるが、やや人の通行量及び繁華性はやや劣る状況にある。 (2)戸畑駅北側に位置し、地区の人口減少で店舗閉鎖も進行している。ただし駅周辺ではマンション開発も見られるなど若干の需要回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,743 円／平米 19万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,913 円／平米 21万7,908 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,489 円／平米 23万6,343 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,036 円／平米 18万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,641 円／平米 18万3,949 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,243 円／平米 23万5,529 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,550 円／平米 25万6,380 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,965 円／平米 27万976 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,577 円／平米 24万3,246 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情