路線価 (2023) 福岡県北九州市戸畑区中本町202外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
価格時点	2023 年
駅名	戸畑駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ戸畑駅を中心とし、戸畑区その周辺区を含む商業地域である。需要者の中心は、新規店舗の出店を目論む地縁を有する個人・法人事業者である。当該地域は、駅に近く幹線沿いであり、特に規模の大きな画地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、取引の目的及び規模は様々であるため、取引される価格にばらつきが大きく、その水準を把握するのは、困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、戸畑区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域周辺は、イオン戸畑ショッピングセンター、銀行等生活利便施設が整い、マンション需要が見込まれる地域である。区内の幹線道路沿線においては、商業地のマンション化が進行しており、マンション需要は、コロナ禍の影響が徐々に緩和される中、低金利環境の継続等により、今後も堅調に推移するものと考察される。需要者は、市内を営業展開するマンションデベロッパー等が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する取引事例と比較検討した価格である。収益価格は、投資プレーヤーの市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断されるが、想定項目が介在し、規範性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては、市場価格からアプローチした実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸畑駅　南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	337.9 坪 (1117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市戸畑区福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	75 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	90 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、ＪＲ戸畑駅前に形成された商業地域であり、生活利便施設等の接近性に優れるマンション適地である。周辺においてはマンション利用が増えており、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸畑区においては、大きな変動要因はないものの、不動産に対する需要は、区内の利便性、選好性の高い商業地域においては堅調である。 (2)日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等により先行き不透明。不動産市場は選別・二極化が進行。戸畑区の人口は微減傾向で推移。
地域要因
(1)近隣地域は、最寄駅や商業施設に近い生活利便性の高い商業地であり、中高層のマンション適地等としての底堅い需要が存する。 (2)ＪＲ戸畑駅前の商業地域であり、職住接近傾向にある現在ニーズにマッチし、マンション用地としてのポテンシャルが高い地域と考察される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,711 円／平米 39万5,765 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,028 円／平米 40万119 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,425 円／平米 47万7,469 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,482 円／平米 35万5,335 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,334 円／平米 35万1,540 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,476 円／平米 47万7,638 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,794 円／平米 40万5,957 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,636 円／平米 41万2,047 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,589 円／平米 47万8,011 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万835 円／平米 33万3,361 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,348 円／平米 33万8,362 円／坪
標準価格 平米 坪	14万203 円／平米 46万3,511 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情