路線価 (2023) 宮城県宮城郡松島町手樽字弁天72外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
価格時点	2023 年
駅名	手樽駅 から 580m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	377万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	372万 円 (503 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,464 円／坪 1平米 7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松島町及び周辺市町村の市街化調整区域に存する農家集落地域一円。主たる需要者は自用の居宅として使用する個人等であるが、地縁的選好者等に限定され、市街化調整区域内に存することから圏外からの転入者は殆ど見られない。高齢化の進行や農業収入の減少等によって不動産需要の減退傾向が続いており、農家集落で需給が乏しいため、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、５００㎡程度の更地で総額４００万円弱程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、松島町の市街化調整区域内の既存集落を中心に、隣接市町の市街化調整区域を含む範囲である。需要者は、同一需給圏内の居住者及び松島町の集落に地縁・血縁を有する個人が中心である。旧来からの農家集落地域で圏外からの転入者は少なく、取引件数は極めて少ない状況である。需要の中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地は５００㎡程度で３００万円～４００万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域でアパート等の収益物件の建築ができず、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。市街化調整区域内の農家住宅地域であり、実際の取引形態は全般的に自用居宅目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家集落地域であり、アパート等の収益物件は見受けられず、賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、取引事例に基づき適切に補修正を施し求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	手樽駅北西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	152.1 坪 (503 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地が多い中に農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
標準地の範囲
東	80 m
西	220 m
南	110 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	丘陵下部平坦地に在来住宅が集積し、周囲に水田が広がる郊外の農家集落地域
街路	基準方位　北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域の農家集落地域であることから、需要は地縁を有する者等に限定され、住宅用地への需要は非常に少ない。町全体の人口減少と相まって需要減退が見込まれ、地価は微減傾向にて推移していくと予測する。 (2)市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状維持と予測する。需要者は地縁・血縁関係者に限られるため、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,464円 1平米 7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口５年間で８％減。住宅地取引等は停滞気味。コロナ禍で令和４年の観光客入込数は昨年の７割以上と回復基調ではあるが、今後は注視を要する。 (2)人口減少・高齢化の進行により、地域経済の停滞、不動産需要の減退が続いている。
地域要因
(1)市街化調整区域の農家集落地域であり、需要は地縁を有する者等に限定され、住宅用地への需要は非常に少ない。需給状況を反映した地価は下落傾向。 (2)市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はない。需要者は地縁・血縁関係者に限定され、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
推定価格 平米 坪	6,842 円／平米 2万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	7,527 円／平米 2万4,884 円／坪
査定価格 平米 坪	7,530 円／平米 2万4,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,260 円／平米 2万696 円／坪
推定価格 平米 坪	6,216 円／平米 2万550 円／坪
標準価格 平米 坪	7,544 円／平米 2万4,940 円／坪
査定価格 平米 坪	7,540 円／平米 2万4,927 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万183 円／平米 3万3,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万102 円／平米 3万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	7,694 円／平米 2万5,436 円／坪
査定価格 平米 坪	7,690 円／平米 2万5,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県宮城郡松島町手樽字弁天７２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,251 円／平米 2万3,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6,983 円／平米 2万3,086 円／坪
標準価格 平米 坪	7,282 円／平米 2万4,074 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情