路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区中井4-5-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
価格時点	2023 年
駅名	九州工大前駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (2393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,800万 円 (2393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,731 円／坪 1平米 9万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小倉北区中心市街地を中心に市内一円のマンション立地の可能な混在住宅地域である。需要者の中心は、法人事業者あるいは地場のマンション開発業者等である。交通接近性、生活利便性等良好な地域で、近年マンション開発の進んでいる。規模の大きい画地にあっては小倉北区における希少性と相俟って根強いマンション需要が認められる。中心価格帯は、規模により様々であり、指摘しがたい。 (2) 同一需給圏は小倉北区に広がる一円の利便性の高い住宅地域の範囲。需要者の中心は小倉北区在住、又は小倉北区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心であるが、土地面積が大きい画地についてはマンション分譲業者による需要も見込める地域である。近隣地域は小倉北区中心市街地に近く利便性が高いため、人気の高いエリアであることから、マンション建築も見られるなど、有効利用度が高く、需要の極めて高い地域となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には一般住宅のみならず分譲マンションほか賃貸マンション等も立地している。マンションの分譲を想定した開発法による価格は多くの想定項目を含むというディメリットを持つが、同時に本件のような大規模画地にあっては重要な指標となる。従って、本件では現実の取引に基づいた比準価格、及び開発法による価格を比較考量し、さらに前年の公示価格、地域の価格形成要因の推移・動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上、比準価格、開発法による価格が求められた。比準価格は市場性からの価格アプローチである。開発法による価格は開発業者による、投資採算性からの価格アプローチであるが、想定計画の如何で価格が流動的になり易い。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を重視し、これに開発法による価格を参酌するとともに、付近の公示価格等との均衡に留意し、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	九州工大前駅　南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	723.8 坪 (2393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、病院、住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	180 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。地域内に特段の変動要因はないが、生活利便性は良好で旺盛なマンション需要を受けて地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)小倉北区で住宅地としての人気の高いエリアに位置する。小倉北区の中心市街地へ比較的近く、かつ生活利便施設が徒歩圏にほぼ揃っていることから、今後とも高い需要が期待できる地域である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,972 円 1平米 9万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は希薄化し住宅地への影響は殆ど見られない。その中で、マンション適地への需要は旺盛で低金利による不動産価格の下支えもある。 (2)新型コロナウイルスによる影響は軽微で、住宅地需要は旺盛であるが、利便性の悪い地域や傾斜地勢の地域については底が見えない状況が続いている
地域要因
(1)都心部への接近性等比較的良好な既存の住宅地域で、生活利便施設も徒歩圏内にある。マンション立地も多く根強い需要が見込める地域で地価は堅調。 (2)近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,111 円／平米 36万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,667 円／平米 37万9,089 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,238 円／平米 31万4,857 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万916 円／平米 33万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,705 円／平米 32万6,319 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,055 円／平米 32万864 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,943 円／平米 28万7,434 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,768 円／平米 31万3,303 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,958 円／平米 31万3,931 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,824 円／平米 39万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,831 円／平米 42万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,605 円／平米 31万6,070 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情