路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘2-17-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,879 円 1平米 8万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,879 円／坪 1平米 8万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉北区を中心に北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部への通勤者等を主体とする。一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、良好な住環境にあることから、需要もあり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。なお、需要の主な価格帯については、土地が２，０００万円弱で、新築では３，５００万円から４，５００万円程度の総額で推移している。 (2) 同一需給圏は、北九州市小倉北区及び隣接区の住宅地域一帯と把握する。主たる需要者層は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。人口減少、高齢化が進む北九州市の不動産市場は、地勢や街路条件等により二極化の傾向が進んでいるが、居住環境が良好な近隣地域の不動産の市場競争力は高いものと思料する。市場において取引される価格帯は、２００㎡程度の土地で概ね１，８００万円前後が主流となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 都心近郊の中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、需要者の意思決定については、居住の快適性・利便性等が重視される反面、収益性を主要な価値判断指標として取引を行う確固たる市場が形成されていないこともあり、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づく比準価格と比べ収益価格が低位に試算された。したがって、代表標準地との比較検討などを踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は、収益性の観点から市場価格を把握した理論的な価格であるが、想定要素を含んで価格算定されるためやや説得力が劣ると思料する。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小倉駅　西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、現状の土地利用を維持すると考えられる。良好な住環境にあることから、需要が期待され、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (2)地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移すると考えられる。居住環境は比較的良好であり、堅調な住宅需要から、地価水準については、上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万6,879 円 1平米 8万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万6,879円 1平米 8万9,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は、ほぼ横ばいで推移している。都心回帰の流れを受けて、利便性などに優る都市部周辺のマンション需要等が不動産市場を牽引している。 (2)小倉北区では人口減少、高齢化の進展が続いているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊外の地域で不動産需要の差が見られる。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、良好な住環境にあることから、需要があり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)大きな変動要因は無い。居住環境が良好な住宅地域であり、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,698 円／平米 28万3,318 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,362 円／平米 33万8,409 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,963 円／平米 33万478 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万477 円／平米 33万2,177 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,721 円／平米 32万6,372 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,470 円／平米 31万2,318 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,166 円／平米 30万1,395 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,174 円／平米 31万1,339 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,441 円／平米 28万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万916 円／平米 33万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,705 円／平米 32万6,319 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,972 円／平米 29万835 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情