路線価 (2023) 宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜38-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
価格時点	2023 年
駅名	松島駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	841万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	834万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松島海岸沿いの観光商業地域を除く松島町内の商業地域であり、主な需要者は自ら店舗運営を行う個人や法人事業者である。人口減少が続く中、近隣地域及びその周辺の需要は弱く、買手優位の状況にある。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、松島町内の商業地域及びその背後の用途混在地域を中心として、広域的には塩釜市・東松島市等の周辺市町村の商業地域にも及ぶ。需要者は自用の店舗・事業所等を運営する地元事業者が中心であり、住宅地として利用する個人の需要も散見されるが、需要の減退傾向が継続して背後の住宅地と同等の地価水準まで下落が続いている。需給の中心となる価格帯は、３３０㎡程度の更地で８００～９００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 松島観光の中心から離れた商業地域である。自己使用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引価格等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、類似性を有する取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は、土地に帰属する純収益を把握し求めたものであるが、賃貸目的の需要は少なく、規範性は低い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、国道沿いの路線商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用の店舗・事業所等として使用する事業法人等が需要者の中心である。取引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、本件においては、現実の取引事例を基に試算した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松島駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	旅館兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、ホテル等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡松島町宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	140 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	松島観光の中心商業地域からはやや離れた、繁華性の低い国道沿いの商業地域
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、松島観光の中心商業地域からはやや距離があり、人口減少等により土地需要は弱い。当分の間現状を維持すると予測する。 (2)町内の不動産需要は全般的に減退傾向にあることに加えて、コロナ禍によって松島観光地区の観光客が急減し、近隣地域においてもその影響が認められることから、当面の間、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松島町の人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回っており、需要は弱含みである。 (2)人口減少及び高齢化の進行や農漁業収入の減少に加え、直近ではコロナ禍による観光業や製造業等の停滞により、地域経済の低迷が続いている。
地域要因
(1)松島観光の中心商業地域からはやや距離があり、繁華性は低い。地域要因に格別の変動はない。 (2)松島観光地区の中心商業地から離れた繁華性の低い商業地域であり、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,563 円／平米 10万4,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万490 円／平米 10万800 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,609 円／平米 8万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,744 円／平米 11万1,558 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,035 円／平米 10万9,214 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,302 円／平米 9万260 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,140 円／平米 7万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,786 円／平米 7万2,025 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,414 円／平米 7万4,101 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,053 円／平米 6万9,601 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,095 円／平米 7万3,046 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,717 円／平米 8万8,326 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡松島町
地域	宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,680 円／平米 6万1,756 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,695 円／平米 8万4,948 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情