路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区魚町2-251 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,000万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万9,310 円 1平米 63万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円／坪 1平米 64万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉北区中心部の一円の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人法人事業者、地場の不動産業者等であるが圏外からの参入も見られる。専門店の高度に集積するアーケード街であるが、近年店舗構成の変化から飲食店が多く見られ逆にコロナ禍が影を落としている。コロナ禍の希薄化とともに回復基調にあるが投資への慎重姿勢から空き店舗も散見され需要は弱含み。中心価格帯は規模によるが、中古建物付で総額５千万～１億円程度。 (2) 同一需給圏は、北九州市の都心部周辺の商業地域で、主たる需要者は、地場の法人や不動産業者等である。近隣地域は、北九州市の中心的商業地域を形成するアーケードの商店街である。新型コロナウィルス感染症の影響を受けつつも、顧客流動性は回復基調にあり、地価は強含みで推移している。地価水準については、アーケード内における取引が少なく、立地等によってバラつきも大きいことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用の店舗のほか、後継者難による廃業店舗の賃貸物件も混在している。ただ、下落基調の賃料水準の中で適正な賃料は見いだし難く、アーケード街による下層階への利用の集中から収益面への制約も多く収益価格の規範性は相対的に劣る。従って、不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年対象標準地の価格及び地域の価格形成要因の推移・動向の分析検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないことから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小倉駅　南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗の建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	448 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	30 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小倉北区中心市街地のアーケード街
街路	５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	448 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の小売店、飲食店の建ち並ぶアーケード街。消費構造の変化から物販店を置き去りに飲食店等の需要喚起が進んだが、逆にコロナ禍の直撃を受け低迷。地価は、低金利政策やコロナ禍の影響の希薄化とともに底打ち。 (2)市内の中心部に存するアーケードの商店街である。新型コロナウィルス感染症の影響から、やや顧客の流動性が停滞していたが、経済活動の再開と共に人通りも戻りつつあり、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 218万5,266 円 1平米 66万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 218万5,266円 1平米 66万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が景気に陰を落とすが地域、業種間でまだら模様。飲食店等を中心とした商業地は苦戦が続く。低金利、財政出動による下支えに期待。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも、徐々に経済は回復傾向にあり、地価についても全体的に上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)小倉北区中心部の商業地であり、客足等回復傾向にあるが、カラオケ、飲食店も多く立地しておりコロナ禍の影響はぬぐい切れない。 (2)北九州市の中心部に位置するアーケード商店街で、弱まりつつあるコロナ禍の影響と共に顧客の通行量もやや増えつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,528 円／平米 143万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,371 円／平米 150万5,457 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,106 円／平米 209万9,660 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,712 円／平米 202万2,320 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,653 円／平米 201万2,207 円／坪
標準価格 平米 坪	64万687 円／平米 211万8,111 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,282 円／平米 165万7,238 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,510 円／平米 175万560 円／坪
標準価格 平米 坪	64万9,706 円／平米 214万7,928 円／坪
査定価格 平米 坪	65万 円／平米 214万8,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,769 円／平米 164万2,318 円／坪
推定価格 平米 坪	50万743 円／平米 165万5,456 円／坪
標準価格 平米 坪	72万8,884 円／平米 240万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	72万9,000 円／平米 241万74 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情