路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区室町2-134-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万8,684 円 1平米 41万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万2,072 円／坪 1平米 41万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉北区都心部及びその周辺地域一円。需要者は地場の不動産開発業者や賃貸ビル業者，全国展開する投資法人等である。令和３年２月、大門２丁目に賃貸ビル（ＲＣ造９Ｆ，延３２５７．４９㎡）が竣工し、中心部周辺ではマンション建設が活発化している。一方で大型商業施設リバーウォークの不振の影響が懸念され、需要はほぼ横這いである。取引される総額のバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯が見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、北九州市小倉北区都心部を中心とし、その周辺地域一体と把握する。主たる需要者は、投資対象として購入を考える企業、機関投資家等が想定されるほか、小規模なものは個人投資家、地元不動産業者等も考えられる。同一需給圏内では、賃貸マンション等の需要は堅調であるが、事務所需要は今後注視していく必要がある。用途、形状、規模等による相違もあり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣及び類似地域に所在する規範性の高い事例から求めた価格を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。周辺に店舗等の新規賃料があるがバラツキが大きく、新築建物の適正な賃料水準を把握し難い状況であるため、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公示地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ小倉駅の西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	26 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向であると思料する。 (2)近隣地域は店舗、事務所などで構成された商業地域であり、特に変動要因は見当たらない。今後も当分の間は現在の状況が継続するものと予測する。地価水準についてはやや上昇傾向にあると判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 141万8,274 円 1平米 42万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 141万8,274円 1平米 42万9,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響で、飲食業を中心に空き店舗が依然として多い。ＪＲ小倉駅前の賑わいが戻りつつある。 (2)小倉北区では人口減少、高齢化の進展が続いているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊外の地域で不動産需要の差が見られる。
地域要因
(1)地域に変化がなく、対象標準地周辺の取引価格等を分析した結果、地価は上昇している。 (2)大きな変動要因はない。取引事例等の分析から地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万4,528 円／平米 143万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,371 円／平米 150万5,457 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,371 円／平米 150万5,457 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,282 円／平米 165万7,238 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,510 円／平米 175万560 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,939 円／平米 129万5,750 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万2,992 円／平米 116万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	35万9,699 円／平米 118万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,674 円／平米 140万666 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区室町２丁目１３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,177 円／平米 299万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,711 円／平米 219万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	44万6,342 円／平米 147万5,607 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情