路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区片野3-98外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
価格時点	2023 年
駅名	片野駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産は幹線道路に面した宅地で、同一需給圏は小倉北区中心市街地の外縁部において幹線道路沿線の商業地域であり、中心となる需要者は不動産業者等と思料する。近年、好立地かつ高容積率を備えた外縁部の商業地域については賃貸マンション適地として堅調な需要が持続しており、高値取引も散見される。同一幹線道路沿線の中心となる価格帯は１㎡当たり１９万円～２５万円程度と推察する。 (2) 同一需給圏は小倉北区中心部の幹線道路沿いを中心とする商業地域の圏域。需要者は事業用地、事務所兼共同住宅またはマンション開発を目的とする法人、不動産業者等が中心である。市内中心部における一定規模以上の画地の供給が限られていることから地価は堅調に推移しているが、近年、マンション用地としての需要が特に高まりを見せており、用途の多様性もある。なお、用途、規模等により取引価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地が潜在的に有する収益性を織込んで形成された取引価格に基づいており、実証的である。一方、収益価格は収益性に基づいており理論的であるものの、先行する実勢価格の変化について硬直的であるため比準価格より低く求められたと思料する。本件では市況を反映した比準価格に重視しつつ、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する類似の取引事例により求めており、市場性を反映し実証的で規範性は高い。収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことからやや低位に求められた。よって、本件では、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連付け、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	片野駅　北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路沿いに中、高層の店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別な変動要因はなく現状を維持するが、市場では中心市街地回帰の傾向があり比較的纏まった規模の画地については強気の取引が見られ、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (2)小倉北区中心部に近い路線商業地域である。近年、都心回帰の傾向の高まりや利便性の良い都心部での共同住宅用地としての需要の高まりを受け、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。 (2)経済活動は持ち直しの動きが見られ、人流の回復も繁華街では見られるが、一方で物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)モノレール沿線にあり利便性が良好であることから賃貸マンション適地の需要が堅調であり、今後も同様の傾向が続くと予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、多様な用途に利用されているが、都心部へのアクセスの良いエリアであり、マンション用地としての需要が高まっている。
個別的要因	(1)特記すべき変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万144 円／平米 69万4,736 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,057 円／平米 75万7,262 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,057 円／平米 75万7,262 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,855 円／平米 58万1,377 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,682 円／平米 63万3,701 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,213 円／平米 83万3,816 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導　内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万170 円／平米 59万5,642 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,372 円／平米 64万5,900 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,080 円／平米 71万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,994 円／平米 55万5,388 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,386 円／平米 57万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,367 円／平米 75万4,981 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情