路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区清水4-73外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
価格時点	2023 年
駅名	南小倉駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,380万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,540万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小倉北区及び隣接区を含む幹線沿いの商業地域一帯と判定した。需要者は主として商業施設を運営する事業者、収益目的の不動産業者等であり、圏外からの参入も認められる。立地条件に優れていることからマンション用地としての引き合いも多く、背後の住宅地需要も旺盛なことから地価は強含みで推移している。地価水準については、規模・立地条件等によってバラつきが大きく、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は小倉北区の中心市街地外縁部において幹線道路沿いに所在する一円の商業地域で、中心市街地への利便性と九州歯科大学等の関係位置に優れ、賃料収入が期待でき、かつ開発可能な規模を有する事から当該標準画地は投資用不動産としての一面を持ち、主たる需要者は収益目的の不動産業者等である。地方再生に注力されつつあるが、市場への顕在化は未だ不透明であり、指標となる取引件数が少ないため取引の中心価格帯は把握できない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないことから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は不動産業者等であり取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地が潜在的に有する収益性を織込んで形成された取引価格に基づいており実証的である。収益価格は投資額に見合った賃料設定が困難な実情から比準価格より低く求めらたが、収益性に基づいており理論的である。市場では纏まった規模の土地への需要は堅調であり、本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南小倉駅　北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、当面現状を維持したまま推移していくものと予測する。立地条件に優ることから需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)土地利用について影響を及ぼす特段の変動要因はなく現状を維持し、市場でのマンション用地需要が旺盛であり、纏まった規模の画地については強気の取引が見られることから地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも、徐々に経済は回復傾向にあり、地価についても全体的に上昇傾向で推移している。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、販売事業者は販売面積の縮小等により販売収益の維持を図る傾向を強めている。
地域要因
(1)国道沿いに存する路線商業地域で、比較的立地に優ることから、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)マンション建設向きの地域として纏まった規模の画地については需要の集中が期待できる地域であり、地価水準の上昇が続くと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,994 円／平米 55万5,388 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,386 円／平米 57万9,826 円／坪
標準価格 平米 坪	18万810 円／平米 59万7,758 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万170 円／平米 59万5,642 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,372 円／平米 64万5,900 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,741 円／平米 60万836 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,013 円／平米 79万177 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,642 円／平米 79万8,868 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,460 円／平米 60万9,825 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	戸畑０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市戸畑区
地域	福岡県北九州市小倉北区清水４丁目７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,711 円／平米 39万5,765 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,028 円／平米 40万119 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,094 円／平米 55万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情