路線価 (2023) 宮城県宮城郡七ヶ浜町境山1-101-112 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡七ヶ浜町宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
価格時点	2023 年
駅名	下馬駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	815万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	815万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、七ケ浜町内の住宅地域一円のほか、多賀城市・塩竈市の一部を含む。需要者の中心は圏内居住者で、圏外からの転入はほとんど見られない。人口減少により町内の不動産需要自体が少なく、既成住宅地域では需給バランスはやや悪化している。土地は２３０㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～３，０００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、主に七ケ浜町と多賀城市の東部に存する住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心となる。成熟した住宅地域であって、相対的に仙台市や多賀城市に近接し、利便性に優る面があるため、一定の需要は認められる。ただし「汐見台」と比較すると住宅地としての優位性はなく、いまだ弱含みである。土地は２３０㎡で８００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 七ケ浜町住宅地域は全般的に賃貸需要が乏しく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難なため、収益還元法は適用できない。取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方、アパート等の賃貸需要は弱く経済合理性にあったアパート経営が困難であることから収益価格の適用は断念した。よって自用の戸建住宅が多数を占める地域であることも踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下馬駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡七ヶ浜町宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	小規模開発による住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域自体に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測。町内の不動産市況が弱含みの中、既成住宅地域の需給バランスはやや悪化傾向にあり、当面地価は微減基調で推移すると予測する。 (2)熟成した住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測する。多賀城市に隣接し利便性は良好であるが、汐見台地区と比較すると住環境はやや劣り、取引は弱含みである。地価水準は若干の下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少の影響等から町全体の不動産市況は総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の良否による地域・物件の選別化が進行している。 (2)多賀城市に近接し、利便性、住環境の優れる住宅地域の需要は比較的安定している。コロナ禍でも需要は若干の回復傾向がみられる。
地域要因
(1)地縁者による需要は認められるが、利便性や居住環境にやや難があり、需給バランスはやや悪化している。 (2)太平洋沿岸の比較的温暖で特性のある地域であり、割安感から住宅地の需要は一定数認められる。画地を細分化した分譲住宅が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,726 円／平米 13万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,175 円／平米 12万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,544 円／平米 12万814 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,698 円／平米 11万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,006 円／平米 12万5,648 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,935 円／平米 12万2,107 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,561 円／平米 12万4,177 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,751 円／平米 12万1,499 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,338 円／平米 11万6,827 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,604 円／平米 12万1,013 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,779 円／平米 11万8,285 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,779 円／平米 11万8,285 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡七ヶ浜町境山１丁目１０１番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,860 円／平米 12万8,471 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,291 円／平米 12万3,284 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,851 円／平米 11万5,217 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情