路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区浅野2-2-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,880万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円／坪 1平米 22万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ小倉駅を中心とする小倉北区の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人事業者、地場の不動産業者等であるが、小倉駅直近という立地から規模によっては投資法人等の参入も認められる。コロナ禍の影響はぬぐいきれないがオフィスビル、ビジネスホテルほか営業所等の建ち並ぶ地域で、諸施設接近性、商況等良好である。中心となる価格帯は規模にもよるが中古建物付で総額の観点から１～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は、小倉北区中心部の商業地域一円と判定した。主たる需要者は事業所、店舗兼共同住宅等の用地取得を目的とする各種法人、地元資産家及び不動産業者等である。ターミナル駅へ徒歩圏内で交通接近性は良好であり、店舗、事務所としての商業地利用のほか、近年中心部で建築が盛んな賃貸共同住宅等への転用需要も見込まれ用途の多様性がある。需要の中心となる価格帯は、業種・業態により用途、規模等が一様でなく明確に把握できない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内は事務所ビル等の収益物件も見られるが、空室も多く賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。適正な賃料の把握は困難で収益価格を指標とするまでには到っていない。よって、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに、周辺類似地域の公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。他方、収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、賃貸市場が熟成しておらず空室も多く低く試算された。本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、広域的な地価バランス等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	小倉駅　北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、ホテル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅北口直近にビジネスホテル、オフィスビルの建ち並ぶ商業地域である。今後も現状維持で推移と予測。地価は、コロナ禍の影響の希薄化、低金利や各種助成による下支え、マンション立地の可能性も潜在し比較的堅調。 (2)小倉駅北口近くにビジネスホテル等が建ち並ぶ商業地域である。近年、小倉駅北口エリアにおけるマンション用地としての需要の高まりを受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が景気に陰を落とすが産業間でまだら模様。オフィスを中心とした商業地は苦戦が続くが、低金利、財政出動による下支えに期待。 (2)経済活動は持ち直しの動きが見られ、人流の回復も繁華街では見られるが、一方で物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)駅北口直近のビジネスホテル、営業所等の見られる商業地で根強い需要が見込める。コロナ禍の影響は否定できないが周辺地域の動向から地価は堅調。 (2)近隣地域は、小倉駅北口のビジネスホテル等が立地する商業地域である。北口エリアでは近年分譲マンションの建築が増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,949 円／平米 91万5,593 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,024 円／平米 97万5,349 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,213 円／平米 72万1,412 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,013 円／平米 79万177 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,642 円／平米 79万8,868 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,681 円／平米 72万2,959 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万592 円／平米 69万6,217 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,366 円／平米 66万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,508 円／平米 74万8,835 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区浅野２丁目２番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万2,992 円／平米 116万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,992 円／平米 116万6,992 円／坪
標準価格 平米 坪	28万152 円／平米 92万6,183 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情