路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉北区京町2-261-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
価格時点	2023 年
駅名	小倉駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億6,400万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億7,100万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北九州市の都市部に係る商業地域で、需要者としては、事業法人や不動産事業者のほか、法人投資家等が主体と考えられる。ターミナル駅である小倉駅に近い商業地域にあり、安定的な収益物件に対する需要がみられ、地価は上昇基調で推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (2) 標準地は小倉駅南口に面する準高度商業地域に所在する高層事務所地であり、同一需給圏は北九州市内の中心商業地域に止まらず地価水準が類似した広域的な圏域に展開すると思料する。スマートオフィスビルへの建替えが促される中でコクラ・クロサキリビテーション事業を実施しているが事業内容の浸透が浅く、影響は不透明である。主な市場参加者は高層ビルのオーナー及びビル事業を展開する事業者等で中心とな取引相場は件数が少なく把握困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格では、上記商業地の特性を鑑みた同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途といった建物や賃料の想定如何により流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、牽連性がある標準地の推移・動向等を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算価格が上記のとおり求められた。比準価格は実証的であり、収益価格は収益性を反映し理論的で投資用不動産取引の判断指標となるが、純収益の査定過程において対象不動産の画地条件等の個別性を厳格に反映し難く、手法適用の限界から両価格間に開差が生じたと思料する。本件では不動産の収益性も織込んで形成された取引価格を基に導出された比準価格の説得力が相対的に富むと判断して、比準価格を重視しつつ、収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小倉駅　南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	39 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉北区福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	17 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ターミナル駅である小倉駅に近い商業地域であり、安定的な収益物件に対する需要がみられ、現状の土地利用を維持しながら、地価水準においては、上昇基調で推移していくと予測する。 (2)古旧化した高層ビルが目立つ現状で北九州市はスマートオフィスビルへの建替えを促進し、オフィス市場の活性化を図っており、ＳＤＧＳ等の環境不動産に関する認識の浸透と共に徐々に建替え等が進むと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)区内の人口は、ほぼ横ばいで推移している。都心回帰の流れを受けて、利便性などに優る都市部周辺のマンション需要等が不動産市場を牽引している。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)ターミナル駅である小倉駅そばの商業地域であり、安定的な収益物件への需要がみられ、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)市政としてスマートオフィス化を推奨し、オフィス需要の活性を図るがマーケットでは商業地域においてもマンション需要が強く、浸透は不透明。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万776 円／平米 324万2,445 円／坪
推定価格 平米 坪	103万4,781 円／平米 342万986 円／坪
標準価格 平米 坪	109万9,661 円／平米 363万5,479 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	30 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	西
側道幅員3	5 m
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,712 円／平米 202万2,320 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,653 円／平米 201万2,207 円／坪
標準価格 平米 坪	98万9,680 円／平米 327万1,882 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,937 円／平米 159万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	52万6,523 円／平米 174万685 円／坪
標準価格 平米 坪	92万6,977 円／平米 306万4,586 円／坪
査定価格 平米 坪	97万3,000 円／平米 321万6,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉北区京町２丁目２６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,769 円／平米 164万2,318 円／坪
推定価格 平米 坪	51万7,633 円／平米 171万1,295 円／坪
標準価格 平米 坪	102万5,016 円／平米 338万8,703 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情