路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台556-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
価格時点	2023 年
駅名	志井駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円／坪 1平米 4万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、小倉南区内の市街化調整区域に存する戸建住宅地域を中心に、その周辺の市街化区域内の戸建住宅地域にも及ぶ。中心となる需要者は北九州都心地区へ通勤する給与所得者が中心である。当該地域は交通接近性にやや劣る住宅団地で、同じ小倉南区の住宅団地でも人気がなく、需要にやや弱さは感じられるが、最近は金融政策等から持直しの傾向も認められる。中古建物付の物件で１５００万円程度が需給の中心である。 (2) 同一需給圏は小倉南区内の市街化調整区域に存する住宅地域を中心に、郊外の一般住宅地域にも及ぶ。主たる需要者は北九州市内に勤務先のある戸建て志向の一般給与所得者層である。圏域内では新規に開発された住宅分譲地の供給もあり、既成住宅地の需要は相対的に弱いものの、住宅需要の高まりから当該近隣地域でも一定の需要がみられ、地価も下げ止まりをみせている。取引の中心となる価格帯は古家付きの中古物件で１，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する市街化調整区域内の住宅地域の事例を中心に収集・採用していることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ緩傾斜地勢にある郊外の既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格の有効性は事例資料の適否に依存するが、規範性のある資料に基づき、調整区域における市場実態を相応に反映し得たと考える。価格の最終決定にあたっては比準価格を標準とし、前年公示価格との整合性を量り、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ志井駅　北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内であるが、区画整然と開発された住宅団地である。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に開発された大規模な住宅団地で、特段の変動要因はなく、当分の間現状にて推移すると予測する。地価水準は、低金利等の金融政策で安定的に推移し、横ばい傾向。 (2)市街化調整区域に開発された住宅団地であり、地域要因に特段の変動はなく、土地利用は現状維持で推移するものと予測する。利便性に劣るが一定の需要もあり、地価水準は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。 (2)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。小倉南区の人口は微減傾向にあり、住宅地の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地域内に特段の変動要因はないが、人口減、高齢化等で、当該地域の需要は総じて弱いが、住宅への融資環境の好転で地価は横ばい傾向。 (2)この一年間に特段の環境変化は認められない。利便性には劣るが環境のよい住宅地域で一定の需要はあり、地価水準は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,293 円／平米 15万3,045 円／坪
推定価格 平米 坪	4万255 円／平米 13万3,083 円／坪
標準価格 平米 坪	4万255 円／平米 13万3,083 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万169 円／平米 13万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,381 円／平米 13万194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,381 円／平米 13万194 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万255 円／平米 16万6,143 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,302 円／平米 12万9,932 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,561 円／平米 15万3,931 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,625 円／平米 16万754 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,754 円／平米 11万8,203 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,813 円／平米 17万7,906 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,372 円／平米 14万82 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情