路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区湯川4-1073-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
価格時点	2023 年
駅名	安部山公園駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,204 円／坪 1平米 6万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地は安部山公園駅を最寄りちする足立山麓の住宅地で、同一需給圏が安部山公園駅を最寄りとする小倉南区東部一円の住宅地域である。主たる需要者はエンドユーザー又は戸建住宅の販売、仲介を取扱う不動産業者等で、取引価格帯は建物の管理状況、敷地の地勢や道路事情によって価格差が大きいものの中古物件は総額で概ね１，５００万円台を中心としており、取引に当たっては生活利便性、快適性、安全性が重視される。 (2) 同一需給圏は、小倉南区内の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は北九州市内及び周辺市町村に勤務地を有する一次取得者等が想定される。当該地域は、土砂災害警戒区域内にあるものの、鉄道駅徒歩圏内に所在し、生活利便性が良好である為、割安感からも需要は底堅く堅調である。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は自己の居住用に土地を取得するエンドユーザーであり、市場においては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっており、実証性に富む比準価格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格との均衡及び過年度からの地価動向等を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、対象標準地と類似性を有する事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	安部山公園駅　北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台の住宅地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の住宅地として熟成しており土地利用形態に影響を及ぼす特段の変動要因は無く、自然災害に関する関心が高まっている昨今においても周辺では新規ミニ分譲が見られ今後も一定の需要層を維持できると予測する。 (2)中規模一般住宅が多い高台の既成住宅地域である。今後も地域的特性は現状のまま推移すると予測。土砂災害警戒区域内に位置するが鉄道的徒歩圏内にあり、需要は安定しており、今後も地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,204 円 1平米 6万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。 (2)小倉南区内における人口は、微減傾向。経済活動は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)高台の住宅地域で土砂災害警戒区域に指定されている。自然災害に関する関心度が徐々に高まっており市場動向に注視を要する (2)近隣地域は土砂災害警戒区域内の住宅地域であるが、生活利便性が良く閑静な住宅街であり、需要は堅調である。特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特記すべき変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,453 円／平米 19万3,246 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,307 円／平米 18万9,457 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,533 円／平米 21万40 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,790 円／平米 17万4,524 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,755 円／平米 17万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,891 円／平米 19万1,388 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,610 円／平米 20万6,989 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,173 円／平米 20万8,850 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,127 円／平米 21万5,310 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,543 円／平米 29万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,314 円／平米 29万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,683 円／平米 23万6,984 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情