路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区徳力6-7-103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
価格時点	2023 年
駅名	徳力嵐山口駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円／坪 1平米 8万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小倉南区西部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で一部圏外からの流入も認められる。モノレール沿線で最寄り駅に近く生活利便性が良好なため需要は底堅く地価は上昇傾向に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度、土地のみでは標準的画地規模で１，５００万円程度である。 (2) 標準地は幹線道路背後の既存の住宅地域にあり、同一需給圏は都市モノレール小倉線の駅を最寄りとする住宅地域一円の範囲と思料する。主な市場参加者は小倉北区に通勤するエンドユーザーであり、徳力一円の住宅地域は都市モノレールを始め足元の利便性が良く需要は堅調で、用地不足を背景に取引価格は上昇傾向を強めている。取引の中心となる価格帯は規模が１８０㎡前後の画地で土地総額１，５００万円～１，６００万円程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、徳力嵐山口駅に近い既成住宅地域である。共同住宅も混在するが自己所有目的の取引が中心で、収益性よりも立地条件及び居住の快適性が重視されることを反映して収益価格はやや低位に試算された。本件においては、小倉南区西部に存する類似の取引事例と比準して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格が低く求めらたが、賃料と元本価格との相関性が希薄ためであると思料する。本件の主たる需要者は自己の居住用建物の敷地を購入する個人等であり、収益目的で新たに土地を取得する例は稀で、市場では不動産相場が重要な判断基準であり、実証性を反映した比準価格は説得力を有する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	徳力嵐山口駅　北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。徳力嵐山口駅に近く生活利便性に優れることから需要は安定しており、地価は上昇傾向に推移すると予測される。 (2)小倉南区郊外の住宅地域として成熟しており、土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因は無く現状を維持し、地価水準は堅調な宅地需要を背景に緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小倉南区ではモノレール沿線や大型商業店舗の背後地等、立地条件の良好な住宅地を中心に需要は底堅く、地価は総じて上昇傾向にある。 (2)原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移している。
地域要因
(1)モノレール徳力嵐山口駅に近い生活利便性が良好な既成住宅地域で、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (2)既成の住宅地域で熟成度が高く、特段の変動要因はないが用地不足が顕在化する状況下で優位な生活利便性を備えた当該地域の需要は堅調に推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,250 円／平米 30万8,285 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,462 円／平米 31万2,291 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,004 円／平米 30万859 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,890 円／平米 20万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,721 円／平米 29万6 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,833 円／平米 28万3,764 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,254 円／平米 30万1,686 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,532 円／平米 30万5,911 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,048 円／平米 28万1,169 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,378 円／平米 28万5,566 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,587 円／平米 28万9,563 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,629 円／平米 27万3,171 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力６丁目７番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,356 円／平米 29万2,105 円／坪
推定価格 平米 坪	9万123 円／平米 29万7,947 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,022 円／平米 28万1,083 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情