路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区企救丘2-851-90外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
価格時点	2023 年
駅名	企救丘駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (1743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (1743 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小倉南区モノレール沿線を中心に、市内の共同住宅の混在する住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁を有する者、あるいは地場の不動産業者等である。モノレール沿線の住宅地域であり、都心部のマンションには相対的に競争力は劣るものの、交通接近性、生活利便性等比較的良好で、規模の大きい画地にあっては根強いマンション需要が認められる。中心価格帯は、規模により様々であるが、マンション適地で１億数千万円程度。 (2) 　同一需給圏は北九州一円のマンションが立地可能な地域であるが、特に、小倉北区の中心部にモノレール線を利用して通勤が出来るマンションの立地が可能な地域が代替性が高い。近隣地域はモノレール企救丘駅に近く、各種利便施設も近隣に所在する等、生活利便性は良好である。画地規模が大きく土地のみで１億５千万円超となるので、マンション開発業者が主たる需要者となる。モノレール沿線の堅調なマンション市場の動向から地価水準も上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性を重視する一般住宅地域であるが比較的画地規模が大きく一般住宅のみならず分譲マンションほか賃貸マンション等も立地している。マンションの分譲を想定した開発法による価格は多くの想定項目を含んでいるが開発業者にとって重要な指標となる。従って、本件では現実の取引に基づいた実証的な比準価格及び開発法による価格を比較考量し、さらに周辺類似地域の公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、利便性に恵まれた地域で、分譲及び賃貸のマンションが中心の地域である。本件ではマンション建築の可能な事例や周辺の戸建住宅の取引事例を採用し比準価格を求め、取引の指標となる分譲マンションの建築、分譲を想定したマンション開発法による価格も求めた。本件では、客観性のある比準価格を標準とし、想定要素を含んだ開発法による価格を参考に、さらに、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	企救丘駅　北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	527.2 坪 (1743 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンション、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	45 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	共同住宅地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	37 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域に特段の変動要因もなく、今後も現状維持にて推移すると予測。都心回帰の動きもあるが、モノレール沿線地域の堅調な需要を背景に、マンション適地は、上昇基調で推移するものと判断。 (2)マンションの多い地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準はモノレール沿線の駅近であることから、堅調な取引状況となっており上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が懸念されるが希薄化ととも住宅地への影響は殆ど見られない。その中で、低金利財政出動による不動産価格の下支えに期待が集まる。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって景気は持ち直している。ただし、世界的な金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与える可能性あり。
地域要因
(1)既存の住宅地域であり地域内に特段の変動はない。都心回帰の影響もあるがモノレール沿線の利便性の良好な地域で根強い需要から価格は堅調に推移。 (2)地域内はマンションの多い地域であるが、地域に特段の変動要因はない。マンション用地に対する需要は近年旺盛で、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,369 円／平米 25万5,782 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,716 円／平米 24万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,512 円／平米 30万9,151 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,513 円／平米 30万2,542 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,253 円／平米 30万8,294 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,421 円／平米 30万5,544 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,869 円／平米 29万495 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,045 円／平米 29万1,077 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,809 円／平米 30万3,521 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,332 円／平米 26万2,272 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,954 円／平米 26万4,328 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,404 円／平米 30万8,794 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情