路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向77-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
価格時点	2023 年
駅名	陸前浜田駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	283万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	283万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、利府町及び宮城郡を中心とする周辺市町村の市街化調整区域に存する農家集落地域一円で、需要者の中心は地縁を有する個人等である。農家集落で需要が乏しいことから取引が極めて少なく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は利府町及びその隣接市町に存する市街化調整区域内の住宅地域等。需要者は地縁性を有する個人等が中心で圏外からの転入者は希であり、新たな宅地供給もなく概ね現状維持で推移している。町内の市街化区域内では土地需要が増大し堅調であるが、市街化調整区域内の地価は農家の減少もあって需要は減退傾向にある。市街化調整区域内の取引相場は、当事者の個別の事情に左右されがちであり、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域でアパート等の収益物件の建築ができず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を取引指標として妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域に存する住宅地域で、農家住宅等が点在する程度で収益物件はなく、賃貸市場は形成されていないことから収益価格の試算はできなかった。当該地域は自己所有目的の取引が殆どであることから、対象不動産と代替性を有する類似の事例から求めた比準価格は実証的であると思料する。よって、農家住宅地の取引価格を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前浜田駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に店舗も介在する農村集落地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
標準地の範囲
東	350 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに農家住宅及び沿道施設等が点在する地域
街路	基準方位北１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅及び沿道施設等が点在する地域であり、需要は地縁を有する者等に限定され、土地需要は乏しい。地価は微減傾向にて推移していくと考えられる。 (2)県道沿いに沿道サービス店舗、農家住宅が点在するほかは農地等が中心の地域で格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。市街化調整区域での土地需要は少なく、地価は下落基調で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローンの低金利が続き、町内でも利便性等の優る地域における需要は根強いものの、宅地化に制約が伴う市街化調整区域の取引は停滞している。 (2)駅周辺の整備や商業施設の出店等により生活利便性が向上し、町内の宅地供給は少なく、辺縁部を除いて依然として地価の上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の県道沿いに農家住宅及び沿道施設等が点在する地域であり、需要は地縁を有する者等に限定され、住宅用地への需要は少ない。 (2)仙台と松島を結ぶ県道沿いにある農村集落だが、環境変化が殆ど無く、住宅用地以外としての需要も少ない為、地価は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,148 円／平米 4万161 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,956 円／平米 3万9,527 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,597 円／平米 3万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,697 円／平米 5万1,894 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,018 円／平米 5万2,956 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,679 円／平米 4万5,223 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,985 円／平米 4万9,540 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,571 円／平米 4万1,560 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,670 円／平米 5万8,417 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,104 円／平米 5万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,277 円／平米 4万7,200 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情