路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区田原新町2-5-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
価格時点	2023 年
駅名	下曽根駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,278 円 1平米 9万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,510万 円 (760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,633 円／坪 1平米 9万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉南区を中心とした北九州市外縁部における商業地域であり、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人のほか、賃貸経営を目論む投資家等と考えられる。駅近の賃貸住宅など、安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は上昇基調で推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区の商業地域一円と判定した。主な需要者は、法人事業者、不動産業者等である。近隣地域は、商業地としての繁華性はあまり高くない。鉄道駅、商業施設が徒歩圏内にあり、生活利便性が良い地域であり、賃貸共同住宅も多く立地する地域であり、現況の店舗利用だけでなく、共同住宅地としての需要も見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯は、立地、画地の規模等により開差があるため、明確に把握できない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を得た。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。よって、本件、代表標準地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に存する取引事例より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、当該地域は、各種事業者向けの賃貸市場は相対的に弱く元本に見合った賃料の収受が難しく収益価格の説得力は相対的に弱い。本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	下曽根駅　南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	229.9 坪 (760 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	34 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域であり、現状を維持すると考えられる。駅近の賃貸住宅など、安定的な収益物件への需要があり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (2)下曽根駅前の小売店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、現状の土地利用を維持すると予測する。鉄道駅に近い立地の希少性もあり、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内では人口の減少や高齢化が進む一方、モノレール沿線などを中心に生活利便性等に恵まれた住宅地域への需要が不動産市場を牽引している。 (2)小倉南区内における人口は、微減傾向。経済活動は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰等の影響もあり個人消費は慎重な動きも見られる。
地域要因
(1)下曽根駅に近い商業地域で、賃貸住宅などの安定的な収益物件に係る需要があり、地価水準は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)近隣地域は下曽根駅前の商業地域である。下曽根エリアで新築分譲マンションの建築が行われており。共同住宅用地としての転用も見込まれるエリア。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,811 円／平米 40万6,013 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,089 円／平米 40万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,827 円／平米 33万28 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,790 円／平米 31万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,532 円／平米 32万5,747 円／坪
標準価格 平米 坪	10万748 円／平米 33万3,073 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住内・都市内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,188 円／平米 26万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,127 円／平米 26万8,206 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,042 円／平米 36万493 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区田原新町２丁目５番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,369 円／平米 25万5,782 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,716 円／平米 24万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,982 円／平米 31万704 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情