路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区徳力2-5-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
価格時点	2023 年
駅名	徳力公団前駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,368 円 1平米 9万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉南区を中心とした北九州市外縁部における商業地域であり、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人や地縁等を有する個人事業主のほか、賃貸経営を目論む投資家等と考えられる。賃貸住宅など、安定的な収益物件に係る需要がみられ、地価水準は上昇基調で推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (2) 同一需給圏は小倉南区及び周辺区に位置する商業地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁のある自営業者や地場法人であるが不動産業者の参入も考えられる。郊外型大型店舗との競合により商況は厳しいが、生活利便性に着目した住宅需要や低金利政策等の影響を受け土地需要は堅調で、地価水準は安定的に推移している。取引ごとの画地規模や事情の相違により需要の中心となる価格帯は指摘しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の特性を鑑み、比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を得た。一方、投資家の市場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、規模・構造・用途といった建物や賃料の想定如何で流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。したがって、本件、代表標準地との比較検討などを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗付共同住宅等の建ち並ぶ商業地域で、比準価格及び収益価格を試算したが、自用の不動産が多く元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に得られた。価格の最終決定にあたっては、規範性のある事例に基づき求められ相対的に説得力を有すると判断される比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳力公団前駅　南東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗付共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状の土地利用を維持すると考えられるが、モノレールの駅徒歩圏内にあるため、商業系に加え住宅系の需要が見込まれる。当該需要及び類似地域の動向等を受け、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。 (2)店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。商業系のほか住宅としての需要も見込まれ、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万269 円 1平米 9万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万269円 1平米 9万9,900円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内では人口の減少や高齢化が進む一方、モノレール沿線などを中心に生活利便性等に恵まれた住宅地域への需要が不動産市場を牽引している。 (2)圏内景気は新型コロナによる落ち込みから緩やかに回復している。小倉南区の人口は微減傾向にあるが、利便性に優る商業地域の需要は高い。
地域要因
(1)都心部へのアクセスや生活利便性等に優ることから、住宅利用に係る需要や類似地域の動向等を受け、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)この一年間に特段の環境変化は認められない。交通接近条件や生活利便性に優ることから住宅系の需要も見込まれ、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,811 円／平米 40万6,013 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,089 円／平米 40万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,593 円／平米 32万2,642 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,790 円／平米 31万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,532 円／平米 32万5,747 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,532 円／平米 32万5,747 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住内・都市内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,188 円／平米 26万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,127 円／平米 26万8,206 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,887 円／平米 35万3,368 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区徳力２丁目５番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,369 円／平米 25万5,782 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,716 円／平米 24万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,902 円／平米 30万3,828 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情