路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区葛原東3-404-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
価格時点	2023 年
駅名	下曽根駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,223 円 1平米 7万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,223 円／坪 1平米 7万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北九州市内の商業地域で特に関連が強いのは小倉南区の商業地域及び路線商業地域。需要者はチェーン店等の出店を企図する法人事業者のほかマンション分譲業者等である。周辺における住宅地開発、北九州空港跡地の整備、街路整備の進展により、新規出店もみられ、路線商業地域としての熟成度が増している。出店する店舗の規模により取引価格にバラツキがみられ、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、北九州市小倉南区及び隣接区の商業地域・路線商業地域と把握する。主たる需要者は、商業事業者、沿道サービスの事業者を中心として、地元の地縁、血縁を持つ個人等も考えられる。同一需給圏内では、広域的な集客が見込め、画地条件の良い物件に関しては、出店意欲、需要は堅調である。規模、業種、業態等による相違もあって、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いものと考えられるが、土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。調整にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年価格との整合性、需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定する店舗の業種等によって賃料が大きく異なり、結果収益価格にも差異が生じてしまうので適正な収益価格の算定は難しい。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公示地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下曽根駅　北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	129.5 坪 (428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小倉南区郊外の路線商業地域
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺における宅地開発、インフラ整備を受けて、路線商業地域としての熟成度を増しつつ推移しており、地価も安定的に推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は県道沿いの路線商業地域であり、特に変動要因は見当たらない。今後も当分の間は現在の状況が継続するものと予測する。地価水準については郊外の路線商業地域であり、上昇傾向にあると判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北九州市の経済は、緩やかに回復している。個人消費は、感染症や物価上昇の影響を受けつつも、緩やかに回復している。 (2)小倉南区では人口減少、高齢化の進展が続いているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊外の地域で不動産需要の差が見られる。
地域要因
(1)小倉南区の人口は減少傾向にあり、高齢化率も上昇しているが、個人消費は緩やかに持ち直している。 (2)地域要因に大きな変動は無く、県道沿いの地域で、物販、飲食店舗等の集積が進んでおり、商業地需要についても概ね堅調である。
個別的要因	(1)対象標準地に影響を与えるような、個別的要因の変動は、認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,811 円／平米 40万6,013 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,811 円／平米 40万6,013 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7 円／平米 26万4,503 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,790 円／平米 31万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,758 円／平米 32万3,188 円／坪
標準価格 平米 坪	8万592 円／平米 26万6,437 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住内・都市内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,627 円／平米 30万6,225 円／坪
推定価格 平米 坪	9万649 円／平米 29万9,686 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,726 円／平米 26万3,574 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,206 円／平米 25万1,937 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,355 円／平米 45万7,402 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,673 円／平米 30万9,683 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	小倉北５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉北区
地域	福岡県北九州市小倉南区葛原東３丁目４０４番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,824 円／平米 39万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,831 円／平米 42万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	8万44 円／平米 26万4,625 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情