路線価 (2023) 福岡県北九州市小倉南区津田1-870-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
価格時点	2023 年
駅名	下曽根駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億 円 (1255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億 円 (1255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,149 円／坪 1平米 7万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小倉南区を中心とする幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人事業者、地場の不動産業者等であるが、沿道型チェーン店舗の経営者等圏外からの参入も認められる。各種路線型施設の建ち並ぶ地域であり、通過交通量、背後人口とも十分である。コロナ禍の影響は弱く、低金利、各種施策から需要の下支えにも期待が向かう。中心となる価格帯は、画地規模あるいは参入資本の状況により指摘し難い。 (2) 同一需給圏は小倉南区を中心とする幹線沿いの商業地域一帯である。主たる市場参加者は、地縁性を有する個人事業主や、地場の不動産業者等が中心である。低層店舗が建ち並んでおり、交通量も多く、背後の住宅地における購買需要に支えられ地価はやや強含みで推移している。地価水準については、規模等によってバラつきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、店舗ほか、倉庫、営業所等もあり、その利用形態も様々であるが、事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、周辺の賃料収集が困難な中にあって適正な賃料は見出し難い。収益価格を指標とするまでには到らず、収益価格の規範性は相対的に劣る。従って、市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準に、収益価格を参考とし、さらに、周辺類似地域の公示地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないことから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下曽根駅　西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	379.6 坪 (1255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	42 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市小倉南区福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	400 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	48 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１０号沿いの郊外の商業地域
街路	４２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)営業所、店舗等の見られる国道沿線の路線商業地域であり、当面、現状にて推移と予測。地価は、コロナ禍の影響の希薄化が進む中、交通量は多く背後人口も豊富で、低金利や各種助成の下支えもあり、比較的堅調に推移。 (2)事業所や店舗等を中心とした国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと予測する。地価水準については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が景気に大きく陰を落とすが地域、産業間でまだら模様。路線商業地は比較的堅調で、低金利、財政出動による地価の下支えにも期待。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも、徐々に経済は回復傾向にあり、地価についても全体的に上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)事業所、店舗等の混在する国道沿線の路線商業地である。コロナ禍による不透明感は残るが、交通量、背後人口の豊富さ相俟って、地価は堅調に推移。 (2)事業所や店舗等を中心とした路線商業地域で、交通量も多く、背後に広がる住宅地における購買需要に支えられて地価もやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,627 円／平米 30万6,225 円／坪
推定価格 平米 坪	9万649 円／平米 29万9,686 円／坪
標準価格 平米 坪	8万149 円／平米 26万4,973 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,790 円／平米 31万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,758 円／平米 32万3,188 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,868 円／平米 26万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住内・都市内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,890 円／平米 20万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,721 円／平米 29万6 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,457 円／平米 26万2,685 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小倉南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市小倉南区
地域	福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,188 円／平米 26万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,127 円／平米 26万8,206 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,849 円／平米 26万3,981 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情