路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区桃園2-7-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
価格時点	2023 年
駅名	八幡駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円／坪 1平米 6万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、八幡東区及び同区周辺付近の住宅地域一帯であると判定した。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者である。圏内の取引市場は、生活利便性に優る地域を中心に活況を呈しつつあり、物件によっては相場を越えた高値の取引も見られる。市場の相場については、規模や類型、建物の築年などによって、取引価格に相当程度バラツキがあるが、土地のみの取引の場合では、１０００～１５００万円程度であると判断される。 (2) 同一需給圏は、八幡東区の中心市街地周辺に広がる既存の住宅地域と思料する。需要者の中心は、八幡東区の居住者やその世帯分離者、又は地縁的な選好性を有する者などである。最寄り駅や日用品店舗まで比較的近接しており、平坦地で利便性が良好な住宅地に対する選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円から１５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、比較的近傍の類似事例を採用して試算しており、実証的な価格が求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺では明確な住宅の賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に再吟味した上で、比準価格を中心に代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域内にはアパートなどの賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算できなかった。したがって本件においては、居住の快適性などを主要な選択指標とする市場参加者の観点から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八幡駅　南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該近隣地域は、既存の住宅地域で特筆すべき変動要因は見当たらない。今後もほぼ現状維持で推移するであろうと予測される。周辺の市況は活況を呈しつつあり、取引市場の需給は概ね均衡しているものと判断される。 (2)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと思われる。利便性が比較的良好で、選好性は維持されており、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最近、圏内の景気は、緩やかに回復している。住宅投資は、横ばい圏内の動きとなっている。取引市場の２極化・個別化の傾向は徐々に進展している。 (2)圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移してきている。
地域要因
(1)近隣地域は、既存の住宅地域であり、現段階では、地域要因に格別の変化はない。需要は、市況から推して比較的安定しているものと判断される。 (2)地域要因に大きな変化は見られないが利便性の良好な住宅地に対する選好性は維持されており、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は、特に認められない。 (2)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,058 円／平米 19万5,246 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,649 円／平米 19万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,479 円／平米 19万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,663 円／平米 30万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,098 円／平米 31万7,700 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,235 円／平米 22万8,891 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,298 円／平米 22万2,487 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,971 円／平米 22万4,712 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,233 円／平米 23万8,802 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,388 円／平米 28万5,599 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,053 円／平米 28万4,491 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,008 円／平米 22万8,140 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情