路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂7-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
価格時点	2023 年
駅名	岩切駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は利府町の住宅地域が主であるが仙台市のベッドタウンとして周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり外部からの転入は少ない。周辺の岩切、神谷沢地区では宅地供給が進む。岩切駅利用圏にあって需要は安定しており、新型コロナ、物価高による地価の押し下げは見られない。土地は２５０㎡程度で１２００～１３００万円程度、中古住宅で２０００万円程度、新築の建売住宅で３０００～４０００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、利府町内の住宅地域を中心に宮城野区岩切地区の住宅地域を含む。主たる需要者は、利府町及び隣接市町の居住者が中心である。周辺は旧来からの既成住宅地域で、最寄駅からも徒歩圏外にあるが、宮城野区岩切地区や利府町中心部の住宅地と比べた割安感があるほか、生活利便性にも大きな難点は認められないことから一定の需要がある。土地は２７０㎡程度で１，３００万円前後、新築の戸建住宅で総額３，５００万円前後が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できていないほか、建築費高騰の影響を受け収益価格は低位に求められた。一方、当該要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岩切駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか事業所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	利府街道背後にある旧来からの住宅地域
街路	基準方位北７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地勢平坦な既成住宅地域である。周辺の岩切地区、神谷沢地区から見た価格の割安感もあって需要は安定している。地価は上昇傾向と予測する。 (2)熟成した郊外の既成住宅地域であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。仙台市域に近接する利便性に着目した需要が認められるほか、今後は周辺の区画整理の影響も見込まれ、地価は上昇基調で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和、住宅ローン低金利の中、新型コロナ、物価高の影響を受ける。利府町では駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が堅調である。 (2)建設資材価格や金融政策の動向は懸念されるが、低金利、物件不足等から条件が優れるまたは割安感のある地域を中心に地価は強い動きを見せている。
地域要因
(1)画地配置の整然性に欠ける旧来からの住宅地域であるが、岩切駅利用圏であり、価格の割安感もあることから需要は堅調である。 (2)周辺で大規模な区画整理が予定されているが、現時点で特に影響は見られない。現在は割安な価格帯に着目した需要が中心である。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,608 円／平米 17万7,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,457 円／平米 18万35 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6 円／平米 16万5,320 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万959 円／平米 13万5,410 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,232 円／平米 13万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,889 円／平米 15万8,321 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,310 円／平米 18万2,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,666 円／平米 18万726 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,536 円／平米 15万7,154 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,305 円／平米 18万9,450 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,475 円／平米 19万12 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,377 円／平米 16万3,240 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字赤坂７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,097 円／平米 14万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,387 円／平米 17万3,191 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,892 円／平米 16万4,943 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情