路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区枝光4-1708-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
価格時点	2023 年
駅名	枝光駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	639万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	639万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八幡東区及び隣接区の地勢の劣る既成住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は北九州市内に勤務する給与所得者層である。当該圏域は宅地開発が困難な傾斜地勢が多いため、新規の大型開発は少なく、不動産市場は中古住宅や古家付住宅を不動産業者が買取のうえ建売住宅として販売するケースが中心である。地勢等の相違により取引価格にばらつきが多いため中心となる価格を明確に示すことは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、八幡東区及び同区周辺の住宅地域一円であると判定した。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者である。取引市場は、２極化の様相を強めており、一定の生活利便性を有する地域の市況は改善しているが、傾斜地勢の地区等では、相場と乖離した安値の取引も見られ、依然として需要は減退基調で推移しているものと判断される。取引の中心価格帯については、価格に相当程度バラツキがあり、把握し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については、事例適格要件を具備した事例を採用した上で適切に補修正を施して試算しており、説得力のある価格が求められたものと判断した。収益価格は、共同住宅を想定して収益性からの検証を行なったものであるが、賃貸市場の遅行性などから低めの価格が試算されたものと思料される。よって、本件では、現在の市況を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌した上で、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	枝光駅　北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に共同住宅も見られる傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料されるが、傾斜地勢の住宅地域に対する需要は弱いため地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、傾斜地勢の住宅地域であり変化に乏しく格別の変動要因は見当たらない。よって、当面は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。周辺地域の市況は低調気味であり、需要は弱含んでいると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な物価上昇や供給網の寸断等の不安定な要因はあるものの、不動産取引は堅調である。 (2)最近の圏内の景気は、緩やかに回復している。住宅投資は、横ばい圏内の動きとなっている。取引市場の２極化・個別化傾向は、徐々に進展している。
地域要因
(1)傾斜地勢の既成住宅地域であり、住宅地としての人気は高くなく、需要は芳しいとは言えない状況にある。 (2)当該近隣地域は、傾斜地勢の既存住宅地域であり、変化に乏しく、変動要因は特に見当たらない。需要は、相対的選好性などから減退傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の個別的要因の変動は、認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,446 円／平米 10万7,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,724 円／平米 12万4,716 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,277 円／平米 12万3,238 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,265 円／平米 13万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,519 円／平米 14万568 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,886 円／平米 13万1,863 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,296 円／平米 11万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,290 円／平米 17万2,871 円／坪
標準価格 平米 坪	4万254 円／平米 13万3,080 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,428 円／平米 15万6,797 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,428 円／平米 15万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,990 円／平米 13万2,207 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情