路線価 (2023) 福岡県北九州市八幡東区帆柱2-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	八幡駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	636万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	636万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,713 円／坪 1平米 4万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八幡東区及び隣接区の住宅地域の圏域であり、八幡東区の帆柱地区を中心とする。需要者の中心は八幡東区及び隣接区等に通勤圏を有する中高年層である。標準地は、中心市街地南側の傾斜地勢に形成された既成住宅地域に属し、地縁的選好性が見られ、住宅地需要は総じて弱含み～横ばい基調と判断する。取引市場における宅地の中心価格帯は規模により一様ではないが、土地のみが６００万円～８００万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、八幡東区中心市街地の周辺部一帯の住宅地域と思料する。需要者の中心は、八幡東区の居住者又はその世帯分離者、地域に地縁的な選好性を有する者などである。傾斜地勢にあるものの最寄り駅や日用品店舗などに比較的近接しており、利便性の良好な住宅地に対する選好性は維持され、地域の住宅地に対する需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、建物付きの中古物件で１１００万円前後のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は地勢条件等から自用の戸建住宅等を中心とする既成住宅地域に存し賃貸市場が未成熟なため、積算価格及び収益価格は試算せず比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では標準地と立地条件等が類似し代替・競争関係を有する複数事例から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (2) 中小規模の一般住宅などが建ち並ぶ住宅地域であり、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。地域にはアパートなどの賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟で、収益価格は試算できなかった。以上から本件では、市場参加者の属性の観点から、市場の実態に即応した比準価格を標準に、不動産の需給動向や地域要因の推移などを勘案し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八幡駅　南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北九州市八幡東区福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地勢の既成住宅地域
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)傾斜地勢の熟成した住宅地域として値頃感がみられる一方で、高齢化等に伴う需要減退が指摘される。感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も概ね横ばい基調で推移するものと予測する。 (2)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地勢の住宅地域で、地域に格別の変動要因は見られず、現状を維持するものと思われる。傾斜地にあるものの利便性は比較的良好な地域で、地価は比較的堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八幡東区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍の影響が指摘される中、住宅投資は横ばい圏内の動きながら、個人消費は緩やかな回復基調にある。 (2)圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移してきている。
地域要因
(1)地勢条件や高齢化による影響が指摘されるが、熟成した一般住宅地域として値頃感がみられ、地価は概ね横ばい基調で推移している。 (2)地域要因に大きな変化は見られないが利便性が比較的良好な住宅地に対する選好性は維持され、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。 (2)不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,428 円／平米 15万6,797 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,428 円／平米 15万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,907 円／平米 15万8,381 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,446 円／平米 10万7,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,724 円／平米 12万4,716 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,910 円／平米 14万8,472 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,939 円／平米 7万9,142 円／坪
推定価格 平米 坪	3万603 円／平米 10万1,174 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,540 円／平米 15万555 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八幡東０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡東区
地域	福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,789 円／平米 7万8,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,736 円／平米 9万8,307 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,755 円／平米 15万4,572 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八幡西０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	北九州市八幡西区
地域	福岡県北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,798 円／平米 13万1,572 円／坪
推定価格 平米 坪	4万156 円／平米 13万2,756 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,354 円／平米 15万6,552 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情